Predmet hypotéky (objekt)
Občiansky zákonník Ruskej federácie v odseku 1 čl. 334 určuje, že predmetom záložného práva je majetok. Pod pojmom „majetok“ treba rozumieť veci, cenné papiere, pohľadávky, peniaze.
Hypotéka je záložné právo, predmetom ktorého je nehnuteľnosť, ktorá má spravidla vyššiu hodnotu a je na trhu žiadaná v porovnaní s inou nehnuteľnosťou.
Rozdelenie majetku na hnuteľný a nehnuteľný pochádza z rímskeho práva a je akceptované takmer všetkými modernými právnymi poriadkami. V modernom práve si nehnuteľnosti zachovávajú osobitný právny režim, ktorý predpokladá osobitný postup pri zaťažovaní a scudzovaní, osobitný zápis práv k nehnuteľnostiam, niektoré obmedzenia týchto práv a administratívnu (environmentálnu, urbanistickú a pod.) kontrolu nad ich realizáciou. .
Legislatívne vymedzenie pojmu „nehnuteľnosť“ je uvedené v čl. 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, podľa ktorého nehnuteľnosť zahŕňa pozemky, podložia, vodné plochy a všetko, čo je pevne spojené s pozemkom, to znamená predmety, ktorých pohyb nie je možný bez neprimeraného poškodenia ich účelu. vrátane lesov, trvalých výsadieb, budov, stavieb, ako aj lietadiel, námorných plavidiel, plavidiel vnútrozemskej plavby a vesmírnych objektov podliehajúcich registrácii
Pojem uvedený v čl. 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie správne neodráža taký zložitý občianskoprávny predmet, akým je nehnuteľnosť. Právna úprava nezverejňuje presný obsah pojmu „majetok“, ktorý je podstatný vo vzťahu k nehnuteľnostiam.
Kritika legislatívneho vymedzenia pojmu „nehnuteľnosti“ je spojená s nejednotnosťou zaraďovania predmetov medzi nehnuteľnosti. Podľa odseku 1 článku 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie možno vec klasifikovať ako nehnuteľnú, ak má pevné spojenie so zemou a nie je možné ju pohybovať v priestore bez toho, aby došlo k jej poškodeniu. Taktiež pevnosť a nekonzumovateľnosť sú v teórii občianskeho práva označované ako nevyhnutné vlastnosti nehnuteľnosti.
Príkladom toho, že nie všetky veci uvedené v § 130 Občianskeho zákonníka ako nehnuteľnosť majú nepochybne všetky tieto vlastnosti, je podnik, ktorý zahŕňa veci – výrobky, suroviny, zásoby, ale vo vzťahu k nim režim nehnuteľností ustanovuje aj zákon. .
Jedným z najzaujímavejších je problém obchodovateľnosti založených vecí. Zákonodarca konkrétne nerozlišuje medzi „predmetom“ a „predmetom“ hypotéky, ale zákon „o hypotéke“ ním upravenú nehnuteľnosť nazýva „predmetom“ a slovo „predmet“ je vhodné uviesť, keď označujúci tú istú nehnuteľnosť v zmysle prvku občianskych práv.
Predmetom hypotekárnej zmluvy môžu byť v súlade s článkom 5 zákona „o hypotéke“: pozemky, podniky, ako aj budovy, stavby a iné nehnuteľnosti používané na podnikateľskú činnosť (hangáre, dielne atď.); obytné budovy a byty alebo časti obytných budov a bytov, pozostávajúce z jednej alebo viacerých izolovaných miestností; chaty, záhradné domčeky, garáže a iné spotrebné stavby. Predmetom hypotéky môže byť aj nedokončená stavba, ktorá sa považuje za nehnuteľnosť postavenú na pridelenom pozemku. V § 76 zákona o hypotéke sa teda priamo hovorí, že pri poskytovaní úveru na výstavbu bytového domu môže záložná zmluva ustanoviť povinnosť zabezpečiť sa nedokončenou stavbou a materiálom a zariadením, ktoré patrí dlžníkovi, ktoré sú pripravené na výstavbu. . Predmetom hypotéky môžu byť aj lietadlá a námorné plavidlá, plavidlá vnútrozemskej plavby a vesmírne objekty, keďže síce nejde o majetok, ktorý je nerozlučne spojený s pozemkom, ale ako to výslovne ustanovuje Občiansky zákonník Ruskej federácie, sú klasifikované ako nehnuteľnosť vzhľadom na ich špecifickosť. Predmetom hypotéky môže byť okrem nehnuteľnosti aj nájomné právo, ktoré vlastní záložca Komentár k federálnemu zákonu „O hypotéke (zástava nehnuteľností)“ / L.N. Naumova. M.: Walters Kuver, 2008, - s. 868. Na takéto zabezpečenie sa použijú všeobecné pravidlá o hypotéke, pokiaľ zákon o hypotékach neustanovuje inak a neodporuje podstate nájomného vzťahu. Predmetom hypotéky teda môže byť právo prenájmu len so súhlasom prenajímateľa. Rovnako je zakázané dať také právo do záložného práva bez súhlasu vlastníka alebo osoby s právom hospodárenia, ak zákon alebo dohoda zakazuje scudzenie takého práva bez súhlasu týchto osôb.
Súdna prax ukazuje, že ak sa nemá previesť na hypotéku samotný pozemok, ale právo nájmu, zákaz prevodu uvedených pozemkov do hypotéky sa vysvetľuje tým, že v prípade exekúcie na založenej nehnuteľnosti, vlastníctvo k nej prechádza na iné osoby. Zástava nájomného práva a prípadný prevod nájomného práva v súvislosti s tým nespôsobuje zmenu vlastníckeho práva. Správa podľa žalobcu porušila čl. 63 Zákona o hypotéke. Súd zistil, že sporný objekt sa nachádza na pozemku vo vlastníctve obce, preto by zástava takéhoto pozemku nebola zákonná. Podľa nášho názoru, kým sa nezruší zákaz zakladania pozemkov vo vlastníctve obce, nie je možné dať ich do nájmu. Rovnako sa domnievame, že záložné právo na nájomné nie je možné, ak napríklad pozemok neprešiel katastrálnym operátom. To bude mať za následok uznanie zmluvy za neplatnú z dôvodu nesprávneho popisu predmetu nájmu.
Nehnuteľnosť, ktorá je predmetom záložnej zmluvy, patrí spravidla záložcovi z práva osobného vlastníctva alebo z práva hospodárenia.
V súvislosti s nehnuteľnosťou, ktorá nemôže byť predmetom hypotéky, existuje množstvo zákonných obmedzení.
Po prvé, ide o majetok stiahnutý z obehu. Vecami stiahnutými z obehu sú podľa Občianskeho zákonníka tie veci, ktoré nemožno voľne scudziť alebo previesť z jednej osoby na druhú. Medzi takéto veci patria najmä veci, ktoré sú výlučným vlastníctvom štátu (napríklad zdroje, obranné výrobné zariadenia a pod.). Po druhé, majetok, ktorý v súlade s federálnym zákonom nemožno zabaviť. Zoznam takéhoto majetku občanov obsahuje Občiansky súdny poriadok. Po tretie, majetok, pre ktorý je povinná privatizácia ustanovená v súlade s postupom stanoveným federálnym zákonom alebo ktorého privatizácia je zakázaná, nemôže byť predmetom hypotéky. Samostatným predmetom záložnej zmluvy nemôže byť ani časť majetku, ktorej vecné rozdelenie nie je možné bez zmeny účelu (nedeliteľná vec). Zákon o hypotéke stanovuje nasledujúce obmedzenia vo vzťahu k nehnuteľnosti, ktorá je predmetom hypotéky. Ak je teda predmetom záložnej zmluvy nehnuteľnosť, na scudzenie ktorej je potrebný súhlas alebo povolenie inej osoby alebo orgánu, potom je rovnaký súhlas potrebný aj na založenie tejto nehnuteľnosti. Napríklad hypotéku možno zriadiť na majetok, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, len s písomným súhlasom druhého z manželov, ktorý nie je zmluvnou stranou hypotekárnej zmluvy. Pozri: Rodinný zákonník Ruskej federácie. V súlade s odsekom 2 čl. 62 federálneho zákona „o hypotéke“ v prípade spoločného spoločného alebo spoločného vlastníctva pozemkov, ktoré môžu byť predmetom hypotéky, hypotéku možno zriadiť len na pozemok vo vlastníctve občana alebo právnickej osoby, pridelený v r. druhu z pozemkov, ktoré sú v spoločnom podielovom alebo spoluvlastníctve.
Nehnuteľnosť, ktorá je predmetom hypotéky, sa považuje za založenú spolu s príslušenstvom ako jeden celok, ak zmluva neustanovuje inak (§ 5 ods. 3 zákona o hypotékach). Príslušnosť veci je určená na to, aby slúžila inej, hlavnej veci a spoločnému účelu, ktorý je s ňou spojený. Napríklad pri zastavení podniku sú to stroje, zariadenia, technické miestnosti na dočasné skladovanie výrobkov atď. V úzkom spojení s touto normou je norma odseku 4 čl. 5 Zákona o hypotéke: časť nehnuteľnosti, ktorej vecné rozdelenie nie je možné (nedeliteľná vec), nemôže byť samostatným predmetom záložného práva. Vec, ktorej rozdelenie v naturáliách nie je možné bez zmeny jej účelu, sa považuje za nedeliteľnú (článok 133 Občianskeho zákonníka). Imperatívnosť tohto pravidla je odôvodnená samotnou podstatou hypotéky, ako záložného práva k nehnuteľnosti.
Pri založení podniku sa záložné právo vzťahuje aj na majetok, vrátane práva pohľadávky a výhradných práv, vrátane tých, ktoré boli nadobudnuté počas trvania hypotéky (článok 2 § 340 Občianskeho zákonníka).
Názor M.M. Orlová, ktorá poukazuje na to, že právne predpisy upravujúce vlastnícky režim podnikov vo vzťahu k hnuteľným veciam vytvárajú určité technické ťažkosti a vedú k deformácii právnej úpravy hnuteľných vecí a nehnuteľných vecí, keďže jednotlivé veci, ktoré sú hnuteľnými, fungujú pri určovaní majetok podniku v nehnuteľnom režime. Dospievame k záveru, že tento stav nevedie k deformácii právnej úpravy vecí, keďže hnuteľné a nehnuteľné veci zaradené do podniku tvoria jeden celok, podriadený konkrétnemu účelu, pričom dochádza k izolácii samostatne hnuteľných vecí, resp. nehnuteľné veci nezodpovedajú samotnej podstate podniku.
Analýza súčasnej právnej úpravy nám umožňuje dospieť k záveru, že súhrnné záložné právo (t. j. hypotéka na viacero predmetov naraz) je možné, avšak neexistujú presné pokyny k tejto problematike. Na zabezpečenie jednotného a presného uplatňovania právnych predpisov je potrebné doplniť čl. 340 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie stanovuje, že hypotekárna zmluva môže byť zabezpečená viacerými nehnuteľnosťami, z ktorých každý je samostatným predmetom zabezpečenia záväzku. V tomto prípade musí byť hlavný záväzok rozdelený na akcie zodpovedajúce hodnote záložného práva Kosenko, E. V. // Záložné právo k nehnuteľnosti podľa ruského občianskeho práva. dizertačnú prácu pre titul kandidáta právnych vied. Saratov, 2004...
Hypotéka sa vzťahuje na všetky neoddeliteľné vylepšenia nehnuteľnosti, ak nie je dohodou alebo zákonom stanovené inak.
Zákon o hypotékach stanovuje určité požiadavky týkajúce sa určitých hypotekárnych položiek. Pozemky teda nepodliehajú hypotéke, ak sú vo vlastníctve štátu alebo obce, ako aj poľnohospodárska pôda z pozemkov poľnohospodárskych organizácií, roľníckych (farmárskych) fariem a poľné pozemky osobných podružných pozemkov. Okrem toho nie je povolené zastavovať pozemok, ktorého plocha je menšia ako minimálna veľkosť stanovená nariadeniami zakladajúcich subjektov Ruskej federácie a nariadeniami miestnych vlád pre pozemky na rôzne účely a povolené využitie. Ak je predmetom záložného práva podnik ako majetkový celok, potom je predmetom záložnej zmluvy všetok majetok v ňom zahrnutý, a to: hmotný a nehmotný majetok vrátane budov, stavieb, zariadení, zásob, surovín, hotových výrobkov, reklamačné práva, výhradné práva, ak zmluva neustanovuje inak. Záložné právo stavieb a stavieb je povolené len so súčasným zastavením pozemku, na ktorom sa táto stavba alebo stavba nachádza, alebo časti tohto pozemku, ktorá funkčne zabezpečuje založený predmet, alebo právom nájmu tohto pozemku alebo jeho zodpovedajúcej časti. patriaci záložcovi.
Hypotéky jednotlivých a viacbytových obytných budov a bytov, ktoré sú v štátnom alebo obecnom vlastníctve, nie sú povolené Pozri: Federálny zákon zo 16. júla 1998 N 102-FZ „O hypotéke (zástava nehnuteľnosti)“ // SZ RF. 1998. N 29. Čl. 3400. Na bytový dom alebo byt, ktorý je v súkromnom vlastníctve občanov, nie je možné uzatvárať záložnú zmluvu prostredníctvom zástupcu, s výnimkou zákonných zástupcov maloletých občanov, zástupcov osôb s obmedzenou spôsobilosťou na právne úkony a osôb bezprávnych. Záložným právom bytu v bytovom dome sa zabezpečuje zriadenie záložného práva na zodpovedajúcu časť podielu na spoluvlastníckom práve bytového domu (spoločné priestory domu, nosné konštrukcie domu, záložné právo k bytu, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom, bytový dom. mechanické, elektrické, sanitárne a iné zariadenia mimo alebo vo vnútri bytu slúžiaceho viacerým bytom).
Na záver úvahy o tejto otázke môžeme konštatovať: stiahnutie predmetov občianskych práv z obehu alebo ich obmedzenie v obehu je zamerané predovšetkým na ochranu verejných záujmov.
Samotný význam niektorých nehnuteľných objektov (napr. pozemkov, podnikov) pre fungovanie štátu a spoločnosti nemožno preceňovať. V tomto smere je pochopiteľné, že štát chce obmedziť obrat týchto objektov.
Norma čl. 129 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie má referenčný charakter a určuje, že predmety stiahnuté z obehu musia byť priamo uvedené v zákone a predmety s obmedzeným obehom sa určujú spôsobom stanoveným zákonom. Občiansky zákonník teda pripúšťa rôzne obmedzenia prevoditeľnosti predmetov občianskych práv ako potenciálnu príležitosť, ktorú možno implementovať do rôznych zákonov. Existujú výnimky zo všeobecného pravidla: otázky obratu pôdy a iných prírodných zdrojov upravujú zákony o pôde (článok 3 článku 129 Občianskeho zákonníka). Zákon „o hypotéke“ (článok 4 článku 1) stanovuje, že záložné právo na pozemky, podniky, budovy, stavby, byty a iné nehnuteľnosti môže vzniknúť len v rozsahu, v akom je ich pohyb povolený federálnymi zákonmi. V dôsledku toho je tu odkaz na celý rad osobitných zákonov týkajúcich sa, samozrejme, právneho postavenia jednotlivých nehnuteľností. Ustanovenie 4 článku 1 zákona „o hypotékach“ možno vykladať podľa zásady „všetko, čo nie je výslovne zakázané, je zakázané“. Zdá sa, že záložné právo konkrétneho predmetu bude povolené len vtedy, ak jeho obeh výslovne povoľuje iný federálny zákon, hoci Občiansky zákonník uvádza, že záložné právo na pozemky, podniky, budovy, stavby, byty a iné nehnuteľnosti (zástavné právo ) je regulované hypotekárne právo (článok 2 článku 334).
Pozoruhodný je aj odsek 2 čl. 6 hypotekárneho zákona: hypotéka na majetok stiahnutý z obehu, majetok, na ktorý nemožno v súlade s federálnym zákonom zabaviť, ako aj majetok, pre ktorý je ustanovená povinná privatizácia v súlade s postupom stanoveným federálnym zákonom zákona alebo ktorých privatizácia je zakázaná. Tu vidíme odlišný prístup ako ten, ktorý sa odráža v odseku 4 článku 1. Pozri: Federálny zákon zo 16. júla 1998 N 102-FZ „O hypotéke (zástava nehnuteľností)“ // SZ RF. 1998. N 29. Čl. 3400. V odseku 2 čl. 6 zákona o hypotékach uvádza pomerne jasný zoznam obmedzení. Z tejto normy vyplýva, že hypotekárny zákon stále preberá na seba úlohu regulovať hypotekárny obrat predmetov, aj keď v dosť všeobecnej forme, čo sa odráža v rozpore s odsekom 4. článok 1.
Ustanovenie 1 čl. 6 zákona o hypotéke definuje záložcu ako vlastníka nehnuteľnosti, ktorá je predmetom záložného práva, alebo ako vlastníka s právom hospodárenia. Zdá sa, že tento zoznam je vyčerpávajúci. Vlastnícke právo je spojením troch zložiek – držby, užívania a nakladania (článok 209 Občianskeho zákonníka). Absencia jednej zo zložiek vlastníkom ho oberá o takéto postavenie v právnom zmysle.
Záložné právo sa môže rozšíriť na majetok, ktorý sa môže v budúcnosti stať vlastníctvom záložcu (článok 6 § 340 Občianskeho zákonníka).
Na záložné právo vlastníka jeho podielu na spoločnej nehnuteľnosti nie je potrebný súhlas ostatných vlastníkov (článok 2 ods. 2 zákona o hypotékach) a záložné právo k nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v spoločnom spoluvlastníctve (teda bez určenia podiel každého vlastníka na vlastníckom práve) len so súhlasom všetkých vlastníkov. Okrem toho, v prípade exekúcie na takýto majetok (ktorý je v spoločnom vlastníctve), pravidlá článkov 250 a 255 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o predkupnom práve na kúpu patriacej zostávajúcim vlastníkom a o exekúcii na podiel v spoluvlastníckom práve sa uplatňujú s výnimkou prípadov exekúcie na podiel na spoločnej nehnuteľnosti bytového domu (§ 290 Občianskeho zákonníka).
Domnievame sa, že oddelenie nehnuteľností od ostatného majetku je vysvetlené nielen významom existujúcich prírodných zdrojov pre ekonomiku krajiny, úzkym prepojením nehnuteľností, napr. s pôdou, ale aj tým, že k nehnuteľnostiam patrí napr. najcennejšie a najvýznamnejšie predmety. Vyžaduje si to ich osobitnú evidenciu v civilnom obehu, čo sa prejavuje osobitosťami obsahu mnohých právnych vzťahov, osobitným postupom a formou uzatvárania zmlúv, ktorých predmetom je nehnuteľnosť. Niektoré právne vzťahy môžu zahŕňať len nehnuteľnosť ako predmet, napríklad hypotéku.
Ešte jedna vlastnosť, ktorú treba objasniť. Ustanovenia odseku 3 ods. 1 čl. 351 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý stanovuje, že v prípade zničenia založenej veci alebo zániku založeného práva, ak si záložca neuplatnil právo na výmenu založenej veci. (článok 2 článku 345 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Samotné pravidlo v odseku 2 čl. 345 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Zničenie predmetu záložného práva zrejme vždy znamená zánik záložného práva. Keď záložca poskytne do zábezpeky novú vec, vzniknú medzi stranami nové záložné právne vzťahy. Podľa Koncepcie tvorby právnej úpravy v oblasti vlastníckeho práva je potrebné, aby zákonodarca rozhodol, či strany uzatvoria novú záložnú zmluvu s ohľadom na výmenu predmetu záložného práva, alebo či sa bude uplatňovať predchádzajúca záložná zmluva. k novému predmetu Koncepcia rozvoja právnej úpravy vlastníckeho práva // Rada pod vedením prezidenta Ruskej federácie o kodifikácii a skvalitnení občianskeho zákonodarstva / Projekt odporučilo Prezídium Rady na zverejnenie za účelom diskusie (Zápisnica č. 3 z 18. marca 2009).
Obdobná otázka vzniká v prípade zmeny predmetu záložného práva v dôsledku jeho prirodzených vlastností alebo konania tretích osôb vedúcich k vzniku nového predmetu obehu.
Hypotéka je záložné právo k nehnuteľnosti ako záruka splnenia záväzkov voči veriteľovi. Podstata hypotekárneho úveru je nasledovná: dlžníkovi je poskytnutý dlhodobý úver, ktorý sa zaväzuje splácať stanoveným postupom a ručením za to je jeho nehnuteľnosť. To znamená, že založený majetok nie je majetkom dlžníka, ale zostáva v jeho užívaní. V tomto prípade je predmetom záložného práva tak nehnuteľnosť, ktorú dlžník už má, ako aj tá, ktorú hypotékou získa.
Hypotéky vydávajú najmä banky. Každý z nich ponúka svoje vlastné úverové podmienky a úrokové sadzby. Hypotekárne úvery v Rusku sa riadia hypotekárnymi zákonmi. Na tento účel sú vytvorené aj špeciálne hypotekárne agentúry.
Najbežnejšie hypotekárne úvery sú pri kúpe bytov na úver. Zálohou je najčastejšie kupovaný byt.
Predmetom hypotéky je teda nehnuteľnosť, ktorá:
1) je zárukou hypotéky;
2) nadobudnuté prostredníctvom hypotéky.
Predmetom hypotéky je zabezpečenie pri hypotekárnych úveroch. Ak si plánujete zobrať hypotekárny úver, stojí za to mať na pamäti, že ako zabezpečenie môžete ponúknuť rôzne možnosti:
1) byty;
2) súkromné domy;
3) chaty;
4) garáže;
5) pozemky;
6) budovy a stavby;
7) podniky;
8) námorná a letecká doprava;
9) vesmírne rakety.
Zoznam hypotekárnych predmetov je schválený zákonom. Úplný zoznam možno nájsť v prvom článku zákona „O hypotéke“ (odsek 4). Ako zabezpečenie sú ponúkané existujúce aj rozostavané nehnuteľnosti.
Banky, ktoré poskytujú hypotekárne úvery, majú svoje požiadavky na predmet hypotéky. Požiadavky sa môžu v jednotlivých bankách líšiť. Ale existuje veľa podobností. Do zábezpeky sa neakceptujú napríklad nehnuteľnosti s vysokým stupňom opotrebovania či drevené podlahy, ako aj predmety, v ktorých sú zapísané deti a starší ľudia. Výška úveru a akontácia priamo závisí od kvality zabezpečenia (teda jeho odhadovanej hodnoty).
Čo potrebujete vedieť o hypotéke obytných budov
Existuje jeden veľmi dôležitý bod, ktorý stojí za zváženie, ak plánujete použiť obytnú budovu ako záruku. Konkrétne: obytné budovy sa považujú za hypotekárne objekty spolu s pozemkom, na ktorom sa nachádzajú. Ako takéto objekty možno použiť aj nedokončenú stavbu. Ak sa váš dom nachádza na prenajatom pozemku, potom sa právo nájmu prenáša ako záruka.
Predmetom hypotéky môže byť nielen celý objekt, ale aj jeho časť, prvok, podiel. Napríklad takým objektom nemusí byť nevyhnutne dom, ale aj jeho základ, samostatná miestnosť. Prirodzene, nehnuteľnosť, ktorú kúpite z prostriedkov poskytnutých veriteľom, zostáva jeho vlastníctvom až do splatenia dlhu.
Hypotéka ako zvýšenie osobnej motivácie
Hypotekárne úvery sa u nás najčastejšie využívajú na riešenie problémov s bývaním. To sa už stalo tradíciou. Hypotekárny systém má svoje výhody aj nevýhody. Nech je to už akokoľvek, hypotéky pomohli mnohým ľuďom vyriešiť problém s bývaním.
Hypotéka je záložné právo k nehnuteľnosti ako záruka splnenia záväzkov voči veriteľovi. Podstata hypotekárneho úveru je nasledovná: dlžníkovi je poskytnutý dlhodobý úver, ktorý sa zaväzuje splácať stanoveným postupom a ručením za to je jeho nehnuteľnosť. To znamená, že založený majetok nie je majetkom dlžníka, ale zostáva v jeho užívaní. V tomto prípade je predmetom záložného práva tak nehnuteľnosť, ktorú dlžník už má, ako aj tá, ktorú hypotékou získa.
Hypotéky vydávajú najmä banky. Každý z nich ponúka svoje vlastné úverové podmienky a úrokové sadzby. Hypotekárne úvery v Rusku sa riadia hypotekárnymi zákonmi. Na tento účel sú vytvorené aj špeciálne hypotekárne agentúry.
Najbežnejšie hypotekárne úvery sú pri kúpe bytov na úver. Zálohou je najčastejšie kupovaný byt.
Predmetom hypotéky je teda nehnuteľnosť, ktorá:
1) je zárukou hypotéky;
2) nadobudnuté prostredníctvom hypotéky.
Predmetom hypotéky je zabezpečenie pri hypotekárnych úveroch. Ak si plánujete zobrať hypotekárny úver, stojí za to mať na pamäti, že ako zabezpečenie môžete ponúknuť rôzne možnosti:
1) byty;
2) súkromné domy;
3) chaty;
4) garáže;
5) pozemky;
6) budovy a stavby;
7) podniky;
8) námorná a letecká doprava;
9) vesmírne rakety.
Zoznam hypotekárnych predmetov je schválený zákonom. Úplný zoznam možno nájsť v prvom článku zákona „O hypotéke“ (odsek 4). Ako zabezpečenie sú ponúkané existujúce aj rozostavané nehnuteľnosti.
Banky, ktoré poskytujú hypotekárne úvery, majú svoje požiadavky na predmet hypotéky. Požiadavky sa môžu v jednotlivých bankách líšiť. Ale existuje veľa podobností. Do zábezpeky sa neakceptujú napríklad nehnuteľnosti s vysokým stupňom opotrebovania či drevené podlahy, ako aj predmety, v ktorých sú zapísané deti a starší ľudia. Výška úveru a akontácia priamo závisí od kvality zabezpečenia (teda jeho odhadovanej hodnoty).
Čo potrebujete vedieť o hypotéke obytných budov
Existuje jeden veľmi dôležitý bod, ktorý stojí za zváženie, ak plánujete použiť obytnú budovu ako záruku. Konkrétne: obytné budovy sa považujú za hypotekárne objekty spolu s pozemkom, na ktorom sa nachádzajú. Ako takéto objekty možno použiť aj nedokončenú stavbu. Ak sa váš dom nachádza na prenajatom pozemku, potom sa právo nájmu prenáša ako záruka.
Predmetom hypotéky môže byť nielen celý objekt, ale aj jeho časť, prvok, podiel. Napríklad takým objektom nemusí byť nevyhnutne dom, ale aj jeho základ, samostatná miestnosť. Prirodzene, nehnuteľnosť, ktorú kúpite z prostriedkov poskytnutých veriteľom, zostáva jeho vlastníctvom až do splatenia dlhu.
Hypotéka ako zvýšenie osobnej motivácie
Hypotekárne úvery sa u nás najčastejšie využívajú na riešenie problémov s bývaním. To sa už stalo tradíciou. Hypotekárny systém má svoje výhody aj nevýhody. Nech je to už akokoľvek, hypotéky pomohli mnohým ľuďom vyriešiť problém s bývaním.
Právna úprava stanovuje určité náležitosti obsahu záložnej zmluvy. Podľa čl. 9 federálneho zákona č. 102-FZ zo 16. júla 1998 „o hypotékach“, v dokumente musí byť uvedený predmet hypotéky, jej ocenenie, podstata, veľkosť a lehota na splnenie záväzku zabezpečeného hypotékou. V dohode môže byť upravená aj možnosť mimosúdnej exekúcie na založený majetok, špecifikované podmienky a postup jej vykonania pri zhabaní záložného majetku rozhodnutím súdu.
Predmet záložného práva je v zmluve definovaný nasledovne: jeho názov, miesto a popis postačujúci na jeho identifikáciu. Okrem toho musí dokument uvádzať právo (vlastníctvo, nájom atď.), na základe ktorého nehnuteľnosť, ktorá je predmetom hypotéky, patrí záložcovi, a štátny registračný orgán, ktorý toto právo zaregistroval.
Predpokladanú hodnotu zabezpečenia určujú zmluvné strany a je uvedená v dokumente v peňažnom vyjadrení.
Záväzok zabezpečený hypotékou musí byť v zmluve pomenovaný s uvedením jeho výšky, podkladu pre vznik a lehoty na splnenie. Ak má byť takáto povinnosť splnená po častiach, potom v dohode musia byť uvedené podmienky (frekvencia) príslušných platieb a ich výška alebo podmienky umožňujúce určiť tieto sumy. To znamená, že zmluva musí obsahovať informácie o tom, kto je veriteľ a dlžník, výška a doba splatnosti pôžičky, úroková sadzba, výška mesačných splátok a postup splácania pôžičky.
Hypotekárna zmluva sa uzatvára písomne a podlieha štátnej registrácii. Zmluva nadobúda platnosť okamihom jej registrácie. Ak sú práva záložného veriteľa potvrdené hypotékou, musí to byť uvedené v dokumente, inak nebude zaregistrovaný.
Dlžník má právo využívať zabezpečenie počas celej doby trvania zmluvy. Zároveň nemôže bez predchádzajúceho písomného súhlasu banky previesť založenú nehnuteľnosť na následnú hypotéku, zaťažiť založenú nehnuteľnosť vlastníckym právom tretích osôb, registrovať na adrese jej sídla žiadne osoby (okrem uvedených v zmluve), prenajať, alebo inak zaťažiť predmetom hypotéky. Prestavba a prestavba sa vykonáva aj po získaní takéhoto súhlasu od veriteľa.
Záložca je povinný vykonať opatrenia potrebné na zachovanie založeného majetku a jeho udržiavanie v riadnom stave; včas platiť dane, poplatky, energie a iné platby súvisiace s užívaním založenej nehnuteľnosti; poskytnúť na prvú žiadosť veriteľa nerušený prístup zástupcov bánk k zábezpeke a pod.
Veriteľ má právo na základe dokladov a fakticky preveriť dostupnosť, dispozičné riešenie, bezpečnosť a kvalitu predmetu záložného práva, požadovať predčasné splnenie záväzku zabezpečeného hypotékou alebo predmet záložného práva zhabať v r. prípady ustanovené v hypotekárnej zmluve a ustanovené právnymi predpismi Ruskej federácie.
Záložný veriteľ je povinný oznámiť dlžníkovi prevod práv zo záložného práva s uvedením dátumu prevodu práv a osoby, na ktorú sa prevádzajú.
Po tom, čo si dlžník splní všetky povinnosti zo záložnej zmluvy, obe zmluvné strany predložia orgánu, ktorý vykonáva štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a obchody s nimi, žiadosť o odstránenie záložného práva zo zábezpeky, t.j. registračný záznam je zrušený. V tomto prípade bude hypotéka zrušená.
So začiatkom prechodu Ruska na digitálne hypotéky a zavedením elektronických hypoték sa očakáva, že v blízkej budúcnosti budú hypotekárne zmluvy uzatvárané online pomocou inteligentných zmlúv.
24 663 videníPodmienky hypotéky v bankách
Dnes je získanie hypotéky pre mnohých dobrým riešením, ak súrne potrebuje byt, no nie sú peniaze. Predtým, ako si ho vezmete, si však treba dôkladne preštudovať podmienky hypotéky v bankách. Niektoré z najvýhodnejších podmienok sú v Sberbank. Táto úverová organizácia poskytuje hypotéky v rámci sociálneho programu pre určité skupiny občanov. Napríklad pre mladé rodiny alebo vojenský personál. Aké sú podmienky hypotéky v Sberbank? Ak nepatríte do vyššie uvedených skupín, podmienky hypotéky Sberbank budú nasledovné: akontácia - 15%, sadzba hypotéky - 13%, doba hypotéky - do 30 rokov. Podmienky hypotéky Mladá rodina sú miernejšie: akontácia len 10 %, splácanie maximálne 30 rokov, úroková sadzba len 11,5 %. „Vojenská hypotéka“ zahŕňa aj celkom výhodné podmienky: úroková sadzba je len 10,5 %, akontácia, ako pri „Mladej rodine“, je len 10 %, doba splatnosti je až 20 rokov. Vopred by ste sa tiež mali informovať, za akých podmienok je banka pripravená poskytovať hypotéky občanom. Základnou požiadavkou je, že vek dlžníka by nemal byť nižší ako 21 rokov v čase podania žiadosti a viac ako 60 – 65 rokov na konci splátok. Zohľadňuje sa aj dĺžka služby na poslednom pracovisku: musí byť najmenej šesť mesiacov.
O.P. Kazachenok, 2005
KRÁTKE VEDECKÉ KOMUNIKÁCIE
PREDMET HYPOTEKÁRNEJ ZMLUVY
O. P. Kazachenok
V súlade s čl. 334 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa hypotéka považuje za záložné právo na pozemky, podniky, budovy, stavby, byty a iné nehnuteľnosti. V tomto prípade nehnuteľnosť, na ktorú je zriadená hypotéka, zostáva v držbe a užívaní poručiteľa (doložka 1, článok 1 federálneho zákona „o hypotéke“).
V čl. 5 federálneho zákona „o hypotéke“ definuje nehnuteľnosť, ktorá môže byť predmetom hypotéky. V prvom rade môže ísť o nehnuteľné veci (nehnuteľnosť, nehnuteľnosť) špecifikované v čl. 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, a to: pozemky, podzemné pozemky, izolované vodné útvary a všetko, čo je pevne spojené s pozemkom, ku ktorému sú registrované práva spôsobom ustanoveným pre štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam. Ustanovenie 1 čl. 5 federálneho zákona „o hypotéke“ špecifikuje nehnuteľnosť, ktorá môže byť predmetom hypotéky. Ide predovšetkým o pozemky, s výnimkou pozemkov uvedených v čl. 63 Federálny zákon „o hypotéke“. Po druhé, podniky, budovy a stavby a iné nehnuteľnosti používané v podnikateľskej činnosti. Po tretie, obytné budovy, byty a časti obytných budov a bytov, pozostávajúce z izolovaných miestností (jednej alebo viacerých). Po štvrté, chaty, záhradné domčeky, garáže a iné budovy na spotrebiteľské účely. Po piate, lietadlá a námorné plavidlá, plavidlá vnútrozemskej plavby a vesmírne objekty.
Definícia nehnuteľnosti je obsiahnutá v čl. 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Ide o predmety pevne spojené so zemou, ktorých pohyb je nemožný bez neúmerného poškodenia ich účelu.
Je zrejmé, že delenie majetku na hnuteľný a nehnuteľný nie je náhodné. V praxi sa jeho význam prejavuje vo väčšom obmedzení nadvlády nad nehnuteľnosťami a v sile posilnenia práv k rôznym druhom tohto majetku v porovnaní s hnuteľným majetkom.
Ustanovenie 1 čl. 1 spolkového zákona „o hypotéke“ určuje, že nehnuteľnosť, na ktorú je zriadená
na hypotéku zostáva u poručiteľa v jeho vlastníctve a užívaní. To v skutočnosti znamená odňatie práva nakladať s kolaterálom, najdôležitejšej vlastníckej právomoci, záložcovi (článok 1 článku 209 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Podľa A. Smoljannikova je to v rozpore s hypotekárnymi tradíciami klasického rímsko-germánskeho práva, ktoré sa držia v celej kontinentálnej Európe a mnohých ďalších krajinách, a ide proti tradíciám ruského občianskeho práva. V súlade s týmto ustanovením pokračuje, „záložca je povinný pri zriadení záložného práva skutočne scudziť svoje vlastníctvo k založenej nehnuteľnosti v prospech veriteľa, čo nezodpovedá bodu 2 čl. 209 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, podľa ktorého vlastník má právo podľa vlastného uváženia, pričom zostáva vlastníkom, založiť majetok a zaťažiť ho iným spôsobom“1. V tejto súvislosti sa javí ako potrebné odsek 3 ods. 1 čl. 1 federálneho zákona „o hypotékach“ by malo byť doplnené o pravidlo, podľa ktorého nehnuteľnosť, na ktorú je zriadená hypotéka, zostáva hypotekárnemu veriteľovi nielen v jeho vlastníctve a užívaní, ale aj v jeho dispozícii s obmedzeniami stanovenými federálnymi orgánmi. zákona.
Predmet hypotéky v súlade s čl. 9 federálneho zákona „o hypotéke“ podlieha posúdeniu na základe dohody strán v súlade s právnymi predpismi Ruskej federácie. A.A. Kiselev, že „zásada posudzovania predmetu záložného práva dohodou strán sa javí ako celkom vhodná, pretože len dohodou strán na tejto zmluvnej podmienke je možné dosiahnuť maximálnu rovnováhu záujmov protistrán v tomto právnom vzťahu“ 2. Zdá sa, že posúdenie predmetu záložného práva treťou osobou, ktoré navrhol A. Smolyannikov3, hoci bude nanajvýš nezávislého charakteru, môže predsa viesť k neriešiteľným rozporom medzi stranami a v konečnom dôsledku ich prinútiť zvoliť iný spôsob záložného práva. zabezpečenie hlavného záväzku alebo sa obrátiť na súd o riešenie sporu o ocenenie predmetu hypotéky. Tieto cesty sa považujú za príliš zaťažujúce, a preto neprijateľné.
Bulletin VolSU. Séria 5. Vydanie. 7. 2005
KRÁTKE VEDECKÉ KOMUNIKÁCIE
Hypotéku možno zriadiť na zabezpečenie záväzku zo zmluvy o úvere, zmluvy o pôžičke alebo iného záväzku vrátane záväzku na základe kúpy a predaja, nájmu, zmluvy, inej zmluvy, škody, ak federálny zákon neustanovuje inak.
Podobne ako záložné právo na hnuteľný majetok, aj hypotéka zabezpečuje splatenie istiny dlhu zo zmluvy o úvere alebo iného záväzku zabezpečeného hypotékou záložnému veriteľovi, a to úplne alebo čiastočne, ako je stanovené v hypotekárnej zmluve.
Záložným právom zriadeným na zabezpečenie plnenia zmluvy o úvere alebo zmluvy o úvere s podmienkou platenia úrokov sa veriteľovi (veriteľovi) zabezpečuje aj úhrada úrokov, ktoré mu pripadajú za použitie úveru (požičaných prostriedkov).
Okrem toho, ak zmluva neustanovuje inak, hypotéka tiež zabezpečuje vyplatenie súm, ktoré mu patria:
Na náhradu strát a (alebo) ako sankciu (pokutu, penále) v dôsledku nesplnenia, omeškania s plnením alebo iného nesprávneho plnenia záväzku zabezpečeného hypotékou;
Vo forme úrokov za nezákonné použitie cudzích finančných prostriedkov, ktoré sú stanovené záväzkom zabezpečeným hypotékou alebo federálnym zákonom;
Na náhradu trov právneho zastúpenia a iných výdavkov spôsobených exekúciou založenej nehnuteľnosti;
Preplatiť výdavky na predaj založeného majetku (zodpovedá to článku 337 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Hypotéka zabezpečuje pohľadávky záložného veriteľa v rozsahu, v akom sú v čase ich uspokojenia na úkor založenej nehnuteľnosti, pokiaľ zmluva neustanovuje inak (článok 2, článok 3 federálneho zákona „o hypotéke“). Zákonodarca zároveň stanovuje výnimku z pravidiel o zabezpečení záväzkov hypotékou. Ak je v záložnej zmluve určená celková pevná výška pohľadávok záložného veriteľa zabezpečených záložným právom, záväzky dlžníka voči záložnému veriteľovi presahujúce túto sumu sa nepovažujú za zabezpečené záložným právom, s výnimkou pohľadávok založených na:
Náhrada trov právneho zastúpenia a iných výdavkov spôsobených exekúciou založenej nehnuteľnosti;
Náhrada nákladov na predaj založeného majetku (článok 3 federálneho zákona „o hypotéke“).
Federálny zákon „o hypotékach“ stanovuje, že hypotéka môže pokryť aj ďalšie dodatočné výdavky hypotekárneho veriteľa.
Treba mať na pamäti, že v súlade s odsekom 3 čl. 5 spolkového zákona „o hypotéke“ sa vec, ktorá je predmetom hypotéky, považuje za založenú spolu s príslušenstvom ako jeden celok, ak zmluva neustanovuje inak. Medzitým časť majetku, ktorej rozdelenie v naturáliách nie je možné bez zmeny účelu (nedeliteľná vec), nemôže byť samostatným predmetom hypotéky (článok 4, článok 5 federálneho zákona „o hypotéke“),
V prílohe č. 1 Občianskeho súdneho poriadku RSFSR z roku 1964 je uvedený zoznam druhov majetku občanov, ktoré nemožno zhabať. Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie majetok uvedený v tomto zozname nemôže byť predmetom záložného práva (článok 2 článku 336 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Jedinou nehnuteľnosťou uvedenou v žiadosti je bytový dom s hospodárskymi budovami alebo jeho jednotlivými časťami - pre osoby, ktorých hlavným zamestnaním je poľnohospodárstvo - v ktorom má dlžník s celou jeho rodinou trvalé bydlisko.
V čl. 6 spolkového zákona „o hypotéke“ stanovuje zákaz zakladať majetok, pre ktorý je ustanovená povinná privatizácia spôsobom ustanoveným týmto zákonom, alebo ktorého privatizácia je zakázaná. Toto ustanovenie na legislatívnej úrovni napokon vyriešilo problém, ktorý doteraz riešila len súdna prax.
Podľa hlavného účelu založených vecí sa teda rozlišujú:
Hypotéka obytných domov a bytov;
Hypotéka pozemkov;
Hypotéka podnikov, budov, stavieb, stavieb a iných nehnuteľností.
POZNÁMKY
1 Smolyannikov A. Hypotéka: teória cez prizmu tvorby zákonov // Otázky ekonómie. 1997. Číslo 7. S. 115.
2 Kiselev A.A. Predmet záložnej zmluvy // Notár. 2003. Číslo 2. S. 18.
3 Dekrét Smolyannikov A. Op. S. 116.
O. P. Kazachenok. Predmet záložnej zmluvy