지난 몇 년 동안 모기지 대출은 러시아 신용 기관의 가장 빠르게 발전하는 활동 영역 중 하나로 남아 있습니다. 신용 관계의 기본 개념 중 하나는 모기지 문제이며, 오늘날 이 문제는 현행법에 의해 명확하게 규제됩니다.
법안은 무엇을 말하는가?
오늘날 모기지 대출 문제는 연방법 No. 102-FZ "모기지에 관한"에 의해 법적으로 규제됩니다. 오늘날 입법자는 모기지와 담보 간의 평등을 확립했으며 이는 이 법의 전체 제목에 반영되어 있습니다.
일반적으로 통용되는 개념에 따르면 대출 대상과 대상이 구별되며 이는 동등한 용어를 나타내지 않습니다. 일반적으로 받아들여지는 해석은 다음과 같습니다.
- 모기지의 대상- 이는 법적으로 확립된 규칙에 따라 소유권이 등록된 주거용 건물로, 권한 있는 기관에 의무적으로 등록해야 합니다.
- 아래에 저당권의 대상주택집단으로 분류되는 부동산에 대한 소유권을 말합니다.
현행 규정에 따르면 부동산 카테고리만 모기지 대출의 대상이 될 수 있습니다. 계약에는 모기지 관계의 주제, 부동산 평가 결과, 계약의 본질 및 대출 의무 이행 기한에 관한 정보가 반드시 포함됩니다.
모기지의 대상이 될 수 있는 것은 무엇입니까?
모기지의 대상이 될 권리가 있는 물건의 목록은 연방법에 의해 명확하게 정의되어 있습니다. 모기지의 주제는 무엇입니까?
- 개인 주택;
- 다층 건물의 아파트;
- 건물의 특정 부분;
- 건설 단계의 물체;
- 공유 건설 옵션에 대한 계약을 작성할 때 청구할 권리.
기존의 모든 유형의 저당 주거용 부동산은 개별 건물과 다중 아파트 건물의 두 가지 유형으로 나눌 수 있습니다. 특정 부분이 공유 소유권의 형태로 개인에게 속하는 아파트 건물의 모기지 대출에 참여할 때 공동 소유권의 해당 금액이 담보로 간주됩니다.
개별 유형에는 한 가족이 모든 확립된 표준에 따라 생활할 수 있도록 고안된 주거용 건물이 포함됩니다. 이러한 구조는 하나의 방 또는 여러 개의 분리된 방으로 구성될 수 있습니다. 개인 주택이 저당권을 설정한 경우 건물을 기능적으로 제공하는 토지도 저당권의 대상이 됩니다.
현재 규칙에 따르면 다음 항목을 모기지 대상으로 간주할 수 있습니다.
- 호텔;
- 다차;
- 정원 주택;
- 영주권을 목적으로 하지 않는 건물.
그러나 아파트 건물에 적용되는 규칙은 해당 건물에는 적용되지 않습니다.
특별한 뉘앙스
대부분의 경우 대출 담보는 주거용 부동산이지만 현행 규정에 따르면 다른 옵션도 허용됩니다. 은행은 다음 물건을 담보로 받을 권리가 있습니다.
- 대출 계약 체결이 가능한 상태의 토지;
- 산업용 건물, 사업 활동에 사용되는 재산;
- 다중 방 주거용 건물;
- 정원 구조물을 포함한 소비자 구조물;
- 항공기, 선박;
- 기계 장소.
담보는 대출 자금으로 구입한 주거용 부동산일 수 있으며 건물 준비 정도에는 제한이 없습니다. 완성된 주택과 건설 중인 주택에 대한 대출 과정에 참여하는 것이 허용됩니다. 후자의 경우, 신용 기관은 종종 구조 건설의 특정 비율(30% 이상)의 형태로 요구 사항을 제시합니다. 오늘날에는 은행이 건설 중인 부동산의 저당권자일 뿐만 아니라 재정적으로 건설에 참여하여 개발자에게 대출을 제공하는 대출 제안이 일반적입니다. 이를 통해 할당된 자금의 안전을 보장할 수 있습니다. 대부분 다음과 같은 상호 작용 모델이 사용됩니다. 은행은 특정 개발자를 인증하고 차용자 고객에게 건설 중인 파트너 주택에 가장 유리한 대출 조건을 제공합니다.
차용인이 소유한 주택을 담보로 사용하는 경우가 많습니다. 건물의 지분을 담보로 사용하는 것은 금지되지 않지만 대부분의 경우 대출 자금으로 구입한 아파트의 일부가 마지막 부분인 경우 은행은 거래를 할 준비가 되어 있습니다.
차용인이 기한 내에 대출금을 상환하지 못하는 경우, 은행은 담보 재산을 압류할 권리가 있습니다. 소외 절차는 판매 또는 경매 형태의 사법 당국의 결정에 기초하여만 수행됩니다.
어떤 부동산에 대한 모기지가 허용되지 않습니까?
부동산이 모기지의 대상이 될 수 있다는 사실에도 불구하고 가능한 주거용 부동산과 관련하여 여러 가지 제한 사항이 있습니다. 이러한 상황을 고려해야 하며 나열된 물건 중 저당권을 받을 수 없는 물건을 이해하는 것이 필요합니다.
다음 유형의 부동산은 그렇게 할 수 없습니다.
- 국유;
- 지방자치단체의 자산임;
- 서비스 건물로 분류된 건물;
- 주택은 전문주택재고로 분류됩니다.
현재 규칙에 따르면 토지의 작은 부분을 약속하는 것은 허용되지 않으며 그 면적은 러시아 연방의 특정 주제에 대한 모기지 대출 규제 문서에 의해 설정된 최소값보다 작습니다.
모든 주거용 부동산이 모기지 대상이 될 수 있나요?
모기지의 대상이 될 수 있는 것에 관한 법적 제한과 함께 은행에는 여러 가지 특정 요구 사항이 있습니다. 이러한 상황은 채권자가 유동 재산을 받기를 원하고 필요한 경우 담보물을 신속하게 판매할 수 있기를 원하기 때문입니다. 대출 규정은 신용 기관마다 약간씩 다를 수 있습니다.
주거용 부동산에 대한 은행의 주요 요구 사항은 다음과 같습니다.
- 건설 연도의 신용 기관 규칙 준수;
- 만족스러운 주택 상태, 긴급 부동산 목록에 없음;
- 등록되지 않은 재개발이 없습니다.
- 전체 대출 기간 동안 대상물의 충분한 유동성;
- 나무 바닥, 벽돌, 돌 또는 철근 콘크리트로 만든 벽이없는 형태의 건물 설계 요구 사항;
- 저당권 형태의 부동산 거래에 대한 장애물이 없습니다.
일부 신용 기관에서는 건물에 별도의 주방과 욕실이 있어야 한다고 요구합니다. 대부분의 경우 대출 규칙은 작동하는 물 공급, 하수, 전기 및 기타 엔지니어링 구조의 존재를 규정합니다.
은행에는 다른 소유자가 없는 것이 바람직합니다. 등록된 미성년 자녀나 장애인이 있는 공동 아파트나 건물을 담보로 제공하려는 경우 은행에서 해당 담보를 대출로 받아들이지 않을 가능성이 높습니다.
결론
오늘날 모기지 주제에 대한 개념은 법률에 명확하게 명시되어 있으며 그러한 대상의 목록이 명확하게 규제됩니다. 신용 기관은 모기지가 허용되는 항목과 관련하여 특정 요구 사항을 제시하며 이는 은행마다 약간 다를 수 있습니다.
1.1. 모기지의 개념, 주제 및 형태
"모기지"라는 용어는 다음과 같은 경우에 사용됩니다.
1) 모기지 대출을 받을 목적으로 저당권자가 소유한 부동산(예: 토지, 건물 및 구조물)에 대한 담보에 대해 이야기할 때
2) 이해관계인이 부동산(아파트)을 추가로 취득하기 위해 신용기관으로부터 자금을 받는 경우. 동시에, 새로운 법적 관계에 대한 추가 법적 규제 측면에서 필수적인 대출이 목표로 설정되고 특정 재산이 신용 기관에 담보로 제공됩니다.
두 경우 모두 공통적인 것은 자금(대출, 신용)을 얻기 위해 부동산(토지, 기업, 건물, 건축물, 아파트 등)을 담보로 하는 것입니다.
따라서, 저당(그리스어 hypotheke에서 유래 - 서약)은 담보의 종류, 담보된 재산(부동산, 일반적으로 토지 및 건물)은 지불 기한까지 저당권 설정자의 소유로 유지됩니다.
첫 번째 경우, 이 공식적인 법적 정의는 다음을 의미합니다. 선택한 은행과 모기지 대출 계약을 체결하고 이 계약을 기반으로 아파트(또는 기타 실제 주택)를 구입하는 데 필요한 돈을 제공합니다. 사유지).
모기지 대출의 두 번째 담보 형태는 동일한 계약에 따라 구입하려는 새 아파트가 아니라 대출 계약을 체결하기 전에 이미 소유했던 기존 아파트를 담보로 설정하는 것입니다.
발행된 대출을 이용하려면 대출 계약에 명시된 이자를 은행에 지불하고 대출 계약에 명시된 월별 지불 형태로 빌린 자금을 은행에 반환합니다. 신용으로 구매한 부동산(아파트)은 공식적으로 귀하가 해당 부동산의 소유자가 되더라도 대출금이 완전히 상환될 때까지 은행에 담보(담보대출)로 유지됩니다.
그러나 귀하의 재정 상황이 변하여 대출 의무를 이행할 수 없게 되는 경우, 은행은 아파트를 팔고 그 돈을 돌려줄 것입니다.
이 권리는 Art에서 제공됩니다. 러시아 연방 민법 334(이하 러시아 연방 민법)에 따라 대출을 발행한 은행은 서약에 의해 담보된 의무에 따라 채권자로서 다음과 같은 권리를 갖습니다. 채무자가 이 의무를 이행하지 못한 경우, 이 사람의 다른 채권자보다 우선적으로 담보 재산의 가치로부터 만족을 얻습니다.
모기지 등록으로 인해 새로운 법적 관계가 발생하므로 여러 가지 법적 문제에 주의를 기울여야 합니다. 이는 귀하의 행동 중 하나 또는 다른 것의 가능한 모든 결과를 알기 위해 은행과 관련 계약에 서명하기 전에 수행되어야 합니다.
서약은 의무(이 경우에는 논의되지 않은 벌금, 보증, 은행 보증 및 예금과 함께)를 확보하는 방법입니다. 즉, 주요 의무를 보장하기 위해 담보 옵션으로 모기지를 설정할 수 있습니다.
1) 대출 계약에 따라;
2) 대출 계약에 따라;
3) 연방법에 의해 달리 규정되지 않는 한 구매 및 판매, 임대, 계약, 기타 계약, 손해에 따른 의무를 포함한 기타 의무.
별도의 질문은 모기지 주제에 관한 것입니다. 모기지 계약에 따라 담보로 제공될 수 있는 재산 목록은 법률로 제한됩니다. 따라서 Art의 단락 1에 명시된 부동산. 러시아 연방 민법 130조는 다음을 포함하여 부동산에 대한 권리 및 거래에 대한 국가 등록을 위해 설정된 방식으로 등록된 권리입니다.
1) 주 또는 지방 자치 단체 소유의 토지 또는 토지의 일부를 제외한 토지 계획, 그 면적은 러시아 연방 구성 기관의 규제 행위 및 규제에 의해 설정된 최소 크기보다 작습니다. 다양한 목적 및 허용된 사용을 위한 토지에 대한 지방 정부 기관의 행위(1998년 7월 16일자 연방법 No. 102-FZ "모기지(부동산 담보)"(이하 모기지에 관한 법률) 제63조 .
2) 기업, 사업 활동에 사용되는 건물, 구조물 및 기타 부동산
3) 하나 이상의 격리된 방으로 구성된 주거용 건물, 아파트 및 주거용 건물 및 아파트의 일부
4) 소비자 목적을 위한 별장, 정원 주택, 차고 및 기타 건물;
5) 항공기 및 해상 선박, 내륙 항법 선박 및 우주 물체.
주거용 건물과 토지에 직접 연결된 기타 구조물 및 구조물을 포함한 건물은 다음 요구 사항에 따라 모기지 대상이 될 수 있습니다. 건물이나 구조물(주거용 포함)에 대한 저당권은 이 건물이나 구조물이 위치한 토지나 저당권을 기능적으로 제공하는 이 부지의 일부, 또는 이 토지 또는 저당권 설정자에게 속한 해당 부분의 임대 권리. 상기 입질물이 있는 필지가 영구적 사용권을 가진 설정자에게 속한 경우에는 질권이 적용되지 않습니다. 그러한 물건에 압류가 적용될 때, 이 부동산의 소유권을 획득한 사람은 부동산의 이전 소유자(저당권 설정자)와 동일한 조건 및 동일한 범위로 토지를 사용할 권리를 획득합니다.
주거용 건물 및 아파트의 모기지에는 여러 가지 기능이 있습니다.
개인 및 다세대 주거용 건물과 주 또는 지방자치단체 소유의 아파트에 대한 모기지는 허용되지 않습니다.
미성년자, 제한된 법적 능력을 가진 사람 또는 후견 또는 신탁 관리가 설정된 무능력자가 소유한 주거용 건물 또는 아파트의 모기지는 민법에 따라 별도의 방식으로 수행됩니다. 후견 또는 신탁 관리 하에 있는 이 주거용 건물 소유자의 가족 구성원 또는 부모의 보호 없이 남겨진 소유자 가족의 미성년 구성원이 살고 있는 주거용 건물의 소외(후견 및 신탁 기관에 알려짐), 이것이 영향을 미치는 경우 이러한 사람들의 권리 또는 법적으로 보호되는 이익은 후견 및 신탁 관리 기관의 동의를 받아 허용됩니다. 해당 개인의 권리나 법적으로 보호되는 이익이 영향을 받지 않는 경우 동의가 제공될 수 있습니다.
해당 개인이 살고 있는 주거용 건물의 양도 및/또는 저당권에 대한 후견 및 신탁 관리 당국의 동의 또는 그러한 동의를 거부하는 합리적인 결정은 신청자에게 서면으로 30일 이내에 제출되어야 합니다. 요청과 함께 신청서를 제출한 날짜에 해당 동의를 제공합니다. 그리고 법정에서 이의를 제기할 수도 있습니다.
Art의 1 항에 따라 일부가 다중 아파트 주거용 건물에 아파트를 담보로 제공하는 경우. 러시아 연방 민법 290은 저당권 설정자와 기타 개인의 공동 공유 소유권에 있으며 주거용 건물과 함께 주거용 건물의 공동 소유권에 대한 해당 지분이 약속된 것으로 간주됩니다.
연방법이나 계약에 의해 달리 규정되지 않는 한, 주거용 주택이나 아파트는 은행이나 기타 신용 기관의 신용 자금 또는 구매 또는 건설을 위해 다른 법인이 제공한 대상 대출 자금을 사용하여 전체 또는 일부를 취득하거나 건설했습니다. 주거용 주택 또는 아파트는 차용인의 주거용 주택 또는 아파트 소유권을 국가에 등록하는 순간부터 담보로 간주됩니다.
본 서약의 질권자는 주거용 건물이나 아파트의 구매 또는 건설을 위해 대출이나 대상 대출을 제공한 은행, 기타 신용 기관 또는 법인입니다.
계약에 의해 달리 규정되지 않는 한, 모기지의 대상인 물건은 액세서리(러시아 연방 민법 제135조)와 함께 단일 전체로 담보로 간주됩니다. 목적을 변경하지 않고서는 현물 분할이 불가능한 재산의 일부(분할할 수 없는 것)는 독립적인 저당권 대상이 될 수 없습니다.
예를 들어, 이 부동산의 소유권이 부동산 전체로 등록되었음에도 불구하고 건물의 한 층과 같은 건물의 일부를 담보로 담보 대출을 받아야 하는 상황이 그 예입니다. 이 경우 재산을 여러 부분으로 나누고 각 부분에 대한 권리를 등록하면 모기지가 가능합니다.
예술 이후. 모기지에 관한 법률 76조는 또한 건설 중인 주거용 건물과 같은 물건의 모기지를 허용하며, 이 규범은 러시아 법률의 요구 사항에 따라 토지에 건설되는 미완성 부동산의 모기지에도 적용됩니다. 연합.
이전에 지정한 재산에 대해 저당권이 설정될 수 있습니다. 단, 해당 재산이 소유권이나 경제 관리권에 따라 저당권 설정자에게 속해야 합니다. 이미 언급했듯이 이에 대한 권리는 부동산에 대한 국가의 등록 및 거래를 위해 설정된 방식으로 등록되어야 하며 이 사실은 관련 문서를 통해 확인되어야 합니다.
모기지는 허용되지 않습니다.다음 속성:
1) 유통에서 철회됨,
2) Art에 따른 재산. 1997년 7월 21일자 연방법 50호 No. 119-FZ "집행 절차"는 부과될 수 없습니다(행정 문서에 따라 부과될 수 없는 시민 재산 유형 목록에 표시되어 있음).
3) 의무적인 민영화가 제공되거나 민영화가 금지된 재산. 이 규칙은 2005년 3월 1일 이후 사회 임대 계약에 따라 시민에게 제공되는 주거용 건물뿐만 아니라 파손된 주거용 건물, 기숙사, 폐쇄된 군사 캠프의 주택 및 사무실 주거용 건물에 적용됩니다(주택 제외). 국영 농장 및 이에 상응하는 기타 농업 기업의 재고, 농촌 지역에 위치한 고정 사회 보호 기관의 주택 재고. 위의 건물은 사유화될 수 없으므로 모기지의 대상이 될 수 없습니다.
언뜻보기에 모든 것이 간단하고 명확합니다. 하지만 이 과정에는 답변보다 질문이 훨씬 더 많습니다. 아래에서 가장 일반적인 것을 살펴 보겠습니다.
그 동안 모기지와 관련된 모든 것이 어떤 식으로든 광범위한 국가 시민들에게 흥미로운 이유에 대한 몇 마디.
헌법에 명시된 주택권 실현의 어려움은 대부분의 러시아 국민에게 고통스러운 문제입니다. 기존 방법과 접근 방식은 이전에는 효과적이지 않았지만 이제는 작동하지 않습니다. 정부, 지역 및 지방 당국은 2010년까지 국가 시민의 최소 3분의 1(현재는 10분의 1이 아님)이 자신의 저축과 주택 지원을 통해 현대 요구 사항을 충족하는 아파트를 구입할 수 있도록 하는 데 중점을 두어야 합니다. 대출.
주택 대출은 장기적으로 이루어져야 하며 시민들이 접근할 수 있어야 합니다. 그리고 주택 수요 증가가 가격 급등으로만 이어지지 않도록 주택 건설에 대한 경쟁력 있는 여건이 확보되어야 한다.
메시지에는 현재 상황에서 중요한 변화를 수반하는 조치가 나열되어 있습니다.
1. 첫째, 저축과 현재 소득뿐만 아니라 사람들의 미래 소득을 통해 주거 환경을 개선할 수 있는 금융 메커니즘이 필요하고, 둘째, 시민 모두를 위한 장기 주택 대출 개발을 위한 명확한 법적 조건이 필요합니다. 그리고 전문 개발자.
모기지는 평균 소득을 가진 사람들의 문제를 해결하는 저렴한 방법이 되어야 합니다. 물론 공유 건설, 주택 저축 프로그램에 대한 시민 참여 등 다른 형태의 자금 조달도 필요합니다. 그리고 부동산에 대한 권리를 등록하는 국가 시스템, 신용 기록 관리국, 선진 모기지 증권 시장이 효과적으로 작동하여 이러한 모든 문제를 해결해야 합니다.
2. 건설시장의 독점을 깨뜨려야 한다. 지방자치단체는 토지 이용 및 개발에 대한 명확한 규칙을 채택하고, 건설 허가 및 승인 절차를 단순화하고, 필요한 엔지니어링 및 공동 기반 시설을 준비하는 등 이러한 모든 조치는 건설 시간과 비용을 줄이는 것을 목표로 해야 합니다.
3. 근본적인 문제는 선의의 주택 구입자의 재산권 보장이다. 시장에서의 거래는 투명하고 이해 가능하며 무엇보다 저렴한 절차를 통해서만 이루어져야 합니다.
4. 사회주택 공급의 질서를 회복할 필요가 있다. 사회적 임대 계약에 따라 주택을 구하는 것은 정말로 필요한 사람들이 접근할 수 있어야 합니다. 또한 특정 범주의 시민, 특히 젊은 가족을 대상으로 한 지원을 위한 추가 조치가 제공되어야 합니다.
이 방향으로 일부 조치가 취해졌지만 충분하지 않습니다.
이제 모기지와 관련된 수많은 어려움과 러시아의 이러한 형태의 담보에 대한 상대적인 "청소년"에도 불구하고 많은 시민들에게 모기지 대출은 주택 문제를 신속하게 해결할 수 있는 유일한 방법입니다. 결국 이러한 유형의 대출을 사용하면 낡은 집이나 임대 주택에 모여서 부채 전액을 상환하기를 기다리지 않고 즉시 새 아파트로 이사할 수 있습니다. 또한 주택담보대출은 아파트 구입 시 가격을 고정해 준다는 점에서 유리하다.
올해 모기지 계약에 따라 아파트를 구입했는데 비용이 450,000루블이라고 가정해 보겠습니다. 내년에는 같은 아파트의 비용이 이미 약 500,000 루블이 될 것입니다. (가격 상승은 연간 약 18-20%입니다), 은행에서 인출해야 할 대출 금액이 정확히 이 금액만큼 적기 때문에 올해 귀하는 50,000 루블을 얻는 것이 분명합니다. 따라서 대출에 대한 이자로 귀하에게 지불되는 금액은 상당히 낮아질 것입니다.
통계에 따르면 러시아 모기지 대출 시장 규모는 2001년 이후 10배 성장했습니다. 부동산 시장 연구자들은 이러한 모기지 개발로 인해 경제 부문의 규모가 향후 3년 내에 30억 달러로 증가할 것이며 은행 간 경쟁이 심화되면 이자율을 9%로 낮추는 데 도움이 될 것이라고 제안합니다. 현재 가장 일반적인 모기지 금리는 11~12%이고 시장 규모는 5억 달러이다. 그러나 러시아의 성숙한 모기지 시장에 대해 이야기하기에는 아직 이르다.
이에 대한 명확한 확인은 인구의 소득 수준이 러시아의 다른 정착지 인구의 소득 수준보다 2-3 배 높은 모스크바에서도 인구의 0.4 % 미만이 모기지 대출로 전환했다는 사실입니다. 부동산을 구입하는 방법으로. 러시아의 다른 도시에서는 이 수치가 0%에서 0.8% 사이입니다. 이러한 모기지가 인기가없는 이유는 오늘날 러시아 연방의 평균 급여가 약 55,000 루블이라는 사실로 인해 발생하는 인구의 지급 능력이 낮기 때문입니다. 대출에 대한 높은 이자율 (평균 임금을 루블로 계산하면 외화 대출로 발생한이자를 지불하기가 매우 어렵습니다) 모기지 대출에 관한 법률의 상당한 격차도 있습니다.
지금까지 말한 내용을 요약하자면, 러시아 은행 협회(ARB)에 따르면 2004년 러시아에서 약 5억 달러 상당의 모기지 대출이 발행되었다는 사실에 주목해야 합니다. 은행대출로 구매했습니다.
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모기지의 대상이 될 수 있는 재산은 모기지법 제5조에 정의되어 있습니다. - 러시아 연방 민법 제130조에 명시된 부동산, 국가에 대한 권리 등록을 위해 설정된 방식으로 권리가 등록됩니다. 부동산과 그것과의 거래.
그러한 것에는 다음이 포함됩니다: 모기지법 제63조에 명시된 토지 구획을 제외한 토지 구획; 기업, 사업 활동에 사용되는 건물, 구조물 및 기타 부동산; 하나 이상의 격리된 방으로 구성된 주거용 건물, 아파트 및 주거용 건물 및 아파트의 일부; dachas, 정원 주택, 차고 및 기타 소비자 건물; 항공 및 해상 선박, 내륙 항법 선박 및 우주 물체.
82) 저당 재산에 대한 압류 절차. 저당 재산에 대한 압류 및 매각 절차.
담보 재산에 대한 압류의 근거는 부적절한 이행 또는 그가 책임지는 의무에 대한 약속자의 의무를 이행하지 않는 것입니다. 질권자(채권자)의 청구권은 법원의 판결에 따라 질권 부동산의 가치로 충족됩니다. 법원에 가지 않고, 질권 부동산에 대한 압류 사유가 발생한 후 체결된 질권자와 질권자 사이의 공증된 합의에 기초하여 질권 부동산을 희생하여 질권자의 청구권을 만족시키는 것이 허용됩니다. 해당 계약으로 인해 권리가 침해된 사람의 청구에 따라 해당 계약이 법원에 의해 무효로 선언될 수 있다는 점을 염두에 두십시오. 서약 주제에 대한 집행은 다음과 같은 경우 법원 결정에 의해서만 이루어질 수 있습니다. - 서약 계약을 체결하기 위해 다른 사람이나 기관의 동의 또는 허가가 필요한 경우 - 서약의 주제가 중요한 역사적 재산인 경우 , 사회에 대한 예술적 또는 문화적 가치 - 서약자가 부재하고 그의 소재를 파악하는 것이 불가능합니다. 담보의 대상이 동산이고 담보 계약이 법정 밖에서의 압류를 규정하는 경우, 담보 재산에 대한 압류 결정을 내린 후 다음 사항을 고려하여 계약에 의해 설정된 방식에 따라 행동해야 합니다. 러시아 연방 현행법 담보 재산의 매각은 집행관(러시아 연방 민사 소송법)에 의해 수행되어야 한다고 가정합니다. 이를 위해 집행 절차 개시 신청서가 인민법원이 거부하는 경우에만 공매를 통해 담보재산을 독자적으로 매각할 수 있습니다. 담보된 동산에 대한 압류는 합의에 따라 법원에 가지 않고도 이루어질 수 있으며, 동시에 질권자에게 이전된 질권(담보대출)에 대한 압류는 질권 계약에서 정한 방식에 따라 이루어질 수 있습니다. 질권계약의 조건에도 불구하고 담보물의 법정외 압류 및 담보물의 후속 매매가 불가능한 경우(채무자 또는 질권자가 영업을 하지 아니하고 그 소재지를 알 수 없는 경우를 포함한다) ), 채무자와 약속자가 약속자의 행위에 대해 이의를 제기하는 경우 어떤 이유로든 계약에 규정된 조치를 수행하지 말고, 계약에 초법적 추심 절차가 규정되어 있지 않은 경우에는 소송을 제기해야 합니다. 법원에 청구서를 제출할 때 세 가지 요구 사항을 명확하게 공식화해야합니다. - 부채 원금 금액,이자 금액, 벌금을 포함하여 대출 계약에 따라 채무자로부터 부채 징수에 관한 사항 - 담보의 압류 및 담보 재산의 매각에 대해-원고의 주 관세 비용 상환을 위해. 청구서를 제출할 때 담보압류신청도 동시에 접수됩니다. 법원, 중재 및 중재 법원의 결정 집행, 공증인 집행 영장에 대한 압류는 채무자의 거주지, 직장 또는 그의 재산 위치에 있는 법원에 주재하는 집행관에 의해 수행됩니다. 청구인의 요청에 따라 집행이 시작됩니다. 재산 압류는 체포(재고), 압류, 강제 매각으로 구성됩니다. 입질재산의 실현(판매)은 공매를 통해 이루어집니다. 공개경매는 전문업체와의 기존 계약을 바탕으로 경쟁이나 경매의 형태로 진행됩니다. 경매에서는 가장 높은 가격을 제시한 사람이 낙찰자가 되고, 경쟁에서는 경쟁위원회의 결론에 따라 가장 좋은 조건을 제시한 사람이 승자가 됩니다.단 한 명의 참가자만이 참여하는 경매 및 대회 실패로 인식됩니다. 공개경매 및 공개경쟁에는 누구나 참여할 수 있으며, 비공개경매 및 비공개경쟁에는 특별히 초대받은 사람만 참여할 수 있습니다. 경매 통지는 경매 시작 최소 30일 전에 공고되어야 하며, 통지에는 경매 참여 등록 절차, 경매 참여자 결정 절차를 포함하여 경매 시간, 장소 및 형식, 주제 및 절차에 대한 정보가 포함되어야 합니다. 입찰에서 낙찰받은 사람과 시작 가격에 대한 정보를 확인할 수 있습니다. 경매 통지서에 달리 명시되지 않는 한, 통지를 한 공개 경매 주최자는 언제든지 경매 개최를 거부할 권리가 있지만 늦어도 경매 개최일로부터 3일 전까지는 다음과 같은 경쟁을 거부할 수 있습니다. 대회 30일 전까지. 공개 경매의 주최자가 지정된 기한을 위반하여 실시를 거부하는 경우, 그는 참가자에게 실제 손해를 배상할 의무가 있습니다. 비공개 경매의 주최자는 자신이 초대한 참가자에게 배상할 의무가 있습니다. 거부가 발생한 정확한 기간에 관계없이 실제 손해. 공개 경매에 참여하고자 하는 사람은 공지사항에 명시된 금액, 조건 및 방식으로 예치금을 입금해야 합니다. 경매가 이루어지지 않을 경우 보증금은 반환되며, 경매에 참여했으나 낙찰되지 못한 사람에게도 보증금이 반환됩니다(보증금 - 시작가의 10%). 낙찰자와 계약을 체결할 때 지불한 보증금 금액은 체결된 계약에 따른 의무 이행에 포함됩니다. 경매가 시작되는 질권의 최초 매각가격은 법원의 결정 또는 질권자와 질권자 간의 합의에 따라 결정됩니다. 경매가 무효로 선언된 경우, 질권자는 질권자와의 합의에 따라 담보 재산을 구입하고 구입 가격에 대한 청구권을 상쇄할 권리를 갖습니다. 반복 경매가 무효로 선언된 경우, 질권자는 반복 경매에서 최초 판매 가격보다 10% 이하의 가치로 담보 품목을 보유할 권리가 있습니다. 재경매가 무효로 선고된 날로부터 1개월 이내에 질권자가 질권을 행사하지 아니하는 경우 질권계약은 종료됩니다. 채무자와 제3자인 담보인은 담보물이 판매되기 전에 언제든지 담보물 또는 이행 기한이 지난 부분에 의해 담보된 의무를 이행하여 압류 및 판매를 중지할 권리가 있습니다. 입질재산 매각대금 중 우선 집행비용을 충당하고 남은 금액은 채권자의 채권을 변제하는데 사용되며, 채권을 모두 변제하고 남은 금액은 채무자에게 반환됩니다. 질권은행은 질권재산을 희생하여 이자, 위약금, 집행지연으로 인한 손실 및 계약 유지에 필요한 비용을 포함하여 실제 만족 시점에 따라 결정되는 청구권을 전액 충족할 권리가 있습니다. 담보로 담보된 청구권 이행을 위한 담보 재산 및 비용. 질권의 대상이 여러 가지인 경우 질권자는 자신의 선택에 따라 이 재산 전체를 희생하거나 어떤 물건을 희생하여 만족을 얻을 수 있습니다. 여러 질권자의 권리로 인해 담보된 재산이 매각되는 경우, 해당 재산 매각으로 인한 수익금은 체결된 질권 계약의 순서를 고려하여 분배됩니다. 다음 질권자의 청구권은 이전 질권자의 청구권이 충족된 후 질권상품의 가액으로 충족됩니다. 채무자로부터 징수한 금액이 집행 문서의 모든 요구 사항을 충족하기에 부족한 경우, 이 금액은 우선 순위에 따라 추심자에게 분배됩니다. 각 후속 큐의 청구권은 이전 대기열의 청구권이 모두 상환된 후 충족되며, 수집된 금액이 한 대기열의 요구 사항을 모두 충족하기에 부족한 경우 각 청구자에게 지불해야 하는 금액에 비례하여 충족됩니다. 우선, 위자료 징수, 건강 피해 보상, 가장의 사망으로 피해를 입은 사람에 대한 피해 보상 청구가 충족됩니다. 두 번째는 노사 관계로 인해 발생하는 직원의 청구, 저작자에 대한 보수 지급, 세 번째는 연금 기금, 사회 보장 및 고용 기금에 대한 기부, 네 번째는 예산 지불 요구입니다. 모든 수준 및 주 추가 예산 자금의 5위 - 기타 모든 요구 사항을 충족했습니다. 은행은 공개 경매를 거치지 않고 담보 재산을 판매할 수 있습니다. 1. 파산설정자가 은행에 대한 담보 기타 이익재산을 채권은행에 양도하기로 합의한 경우 2. 러시아 연방 민법은 채권 은행이 대출 계약을 담보에 대한 매매 계약으로 대체할 수 있도록 허용하며, 채무자는 담보에 대한 매매 계약을 체결하여 은행과 합의합니다. 채권은행의 요건 충족은 채무자 자신뿐만 아니라 제3자에 의해서도 이루어질 수 있는데, 이 경우 제3자는 청구권과 함께 이를 담보하는 질권을 받게 된다. 채무자가 새로운 채권자에게 대출금을 상환할 의무를 이행하지 않는 경우, 새로운 채권자는 담보 회수권을 상환할 권리가 있습니다. 청구권 양도는 서면으로 이루어져야 합니다. 다른 사람에게 청구권을 양도한 채권자 은행은 청구권을 증명하는 서류를 그 사람에게 양도할 의무가 있습니다. 대출 계약, 대출 계약 이행을 보장하는 문서, 채무자의 첫 번째 채권자에게 부채 지불을 확인하는 문서. 채권양도는 채무자에게 통지되어야 하며, 이 조건이 충족되지 않으면 원래 채권자에 대한 의무이행은 해당 채권자에 대한 이행으로 인정됩니다. 대출 계약에 따른 부채 상환 속도를 높이기 위해 연체 의무로 인해 방해받지 않는 조직이 청구권을 할당받는 사람 역할을 할 수 있습니다. 제3자가 차용자의 채무를 상환하기로 합의한 경우 채무양도계약을 체결할 수 있으며, 이 경우 새로운 채무자는 채무가 없어야 하며, 채권양도는 채권은행의 동의를 받아 이루어집니다. 채무회사가 채무자인 경우 은행과 제3자(질권매수자)는 대출계약에 따른 차주의 채무를 담보하기 위해 보증계약을 체결합니다. 구매자는 보증인으로서 보증 계약에 따른 의무를 이행한 후 대출 계약에 따른 은행의 권리와 담보 계약에 따른 질권자로서의 은행의 권리가 구매자에게 이전됩니다. 차용인과 구매자(보증인)가 보상계약을 체결하여 은행은 자금을 받고, 보증인은 원하는 재산을 받습니다. 민법은 또한 청구 상쇄, 경개, 채무 면제 등의 경우에 의무 종료를 허용합니다. 자신과 관련된 재산 의무의 면제로서 부채 면제는 선물 중에 발생하는 일종의 관계입니다. 최저 임금 5를 초과하는 가치의 재산 증여는 상업 조직 간에 금지됩니다. 이러한 거래는 무효입니다. . 상계채권은 동일한 금액일 경우에만 상호채무를 상환하고, 그렇지 않은 경우 상계에 의한 부분상환만 이루어지며, 미보충 금액은 향후 상환해야 할 부채로 남게 됩니다.
모기지는 대출 기관에 대한 의무 이행을 보장하는 부동산 서약입니다. 모기지 대출의 본질은 다음과 같습니다. 차용인에게는 장기 대출이 제공되며, 이는 확립된 절차에 따라 상환을 약속하며 그의 부동산은 이를 보장합니다. 즉, 담보재산은 채무자의 재산이 아니고 채무자가 계속 사용하고 있는 것입니다. 이 경우 모기지의 대상은 채무자가 이미 보유하고 있는 부동산과 모기지를 통해 취득한 부동산입니다.
모기지는 주로 은행에서 발행합니다. 그들 각각은 자체 대출 조건과 대출 금리를 제공합니다. 러시아의 모기지 대출은 모기지법에 의해 통제됩니다. 또한 이러한 목적을 위해 특별 모기지 기관이 만들어졌습니다.
가장 일반적인 모기지 대출은 신용으로 아파트를 구입할 때입니다. 담보는 대부분 구입한 아파트입니다.
따라서 모기지의 대상은 다음과 같은 재산입니다.
1) 모기지 담보입니다.
2) 모기지를 통해 취득했습니다.
모기지 대출의 담보는 모기지의 대상입니다. 주택 담보 대출을 받을 계획이라면 다양한 옵션을 담보로 제공할 수 있다는 점을 염두에 두는 것이 좋습니다.
1) 아파트
2) 개인 주택;
3) 다차;
4) 차고;
5) 토지 계획;
6) 건물 및 구조물
7) 기업
8) 해상 및 항공 운송;
9) 우주 로켓.
모기지 대상 목록은 법에 의해 승인됩니다. 전체 목록은 "모기지에 관한" 법률의 첫 번째 조항(4항)에서 확인할 수 있습니다. 기존 부동산과 건설 중인 부동산 모두 담보로 제공됩니다.
모기지 대출을 발행하는 은행은 모기지 주제에 대한 자체 요구 사항을 가지고 있습니다. 요구 사항은 은행마다 다를 수 있습니다. 그러나 유사점이 많습니다. 예를 들어, 마모 정도가 심한 부동산이나 나무 바닥, 어린이와 노인이 등록된 물건은 담보로 인정되지 않습니다. 대출 금액과 계약금은 담보의 품질(즉, 추정 가치)에 따라 직접적으로 달라집니다.
주거용 건물 담보대출에 대해 알아야 할 사항
주거용 건물을 담보로 사용할 계획이라면 고려해야 할 매우 중요한 사항이 하나 있습니다. 즉, 주거용 건물은 해당 건물이 위치한 토지와 함께 모기지 대상으로 간주됩니다. 미완성 건축물도 그러한 물건으로 사용될 수 있습니다. 귀하의 집이 임대 부지에 위치한 경우 임대 권리는 담보로 이전됩니다.
모기지의 대상은 전체 대상일 뿐만 아니라 그 부분, 요소, 지분일 수도 있습니다. 예를 들어, 그러한 물체는 반드시 집일 필요는 없지만 그 기초, 별도의 방일 수도 있습니다. 당연히 대출 기관이 제공한 자금으로 구입한 재산은 부채가 상환될 때까지 그의 재산으로 유지됩니다.
개인 동기 부여 증가로서의 모기지
우리나라에서는 주택 문제를 해결하기 위해 모기지 대출이 가장 자주 사용됩니다. 이것은 이미 전통이 되었습니다. 모기지 시스템에는 장점과 단점이 모두 있습니다. 그럼에도 불구하고 주택담보대출은 많은 사람들이 주택 문제를 해결하는 데 도움이 되었습니다.
1. 모기지 계약에 따라 러시아 연방 민법 제130조 1항에 명시된 부동산을 담보로 제공할 수 있으며, 해당 부동산에 대한 권리는 국가에서 부동산에 대한 권리 등록 및 거래를 위해 설정된 방식으로 등록됩니다. , 포함:
1) 본 연방법 제63조에 규정된 토지를 제외한 토지
2) 기업, 사업 활동에 사용되는 건물, 구조물 및 기타 부동산
3) 하나 이상의 격리된 방으로 구성된 주거용 건물, 아파트 및 주거용 건물 및 아파트의 일부
4) 소비자 목적을 위한 정원 주택, 차고 및 기타 건물;
5) 항공기 및 해상 선박, 내륙 항행 선박
6) 주차 공간.
주거용 건물과 토지에 직접 연결된 기타 구조물 및 구조물을 포함한 건물은 본 연방법 제 69조의 규정에 따라 모기지 대상이 될 수 있습니다.
국가 소유권이 구분되지 않은 토지의 소유권에 대한 국가 등록의 부재는 본 연방법 제 62.1조에 따른 해당 토지의 저당권에 장애가 되지 않습니다.
2. 본 연방법의 규칙은 본 연방법 제69조의 규칙에 따라 건물 및 구조물을 포함하여 러시아 연방 법률의 요구 사항에 따라 토지에 건설된 미완성 부동산의 서약에 적용됩니다. .
3. 계약에서 달리 규정하지 않는 한, 모기지의 대상인 물건은 액세서리(러시아 연방 민법 제135조)와 함께 전체적으로 담보로 간주됩니다.
4. 목적을 변경하지 않고서는 현물 분할이 불가능한 재산(분할할 수 없는 것)의 일부는 독립적인 저당권 대상이 될 수 없습니다.
5. 그에 따라 부동산 모기지에 관한 규칙은 해당 부동산에 대한 임대 계약에 따른 세입자의 권리 서약(임대권)에 적용됩니다. 달리 연방법에 의해 확립되지 않고 임대 관계의 본질과 모순되지 않기 때문입니다. .
공동건설 참여계약으로 인한 공유건설 참가자의 채권권(이하 공유건설 참가자의 채권권이라 한다)을 질권하는 경우에도 부동산 저당권에 관한 규정이 적용된다. 2004년 12월 30일자 연방법 N 214-FZ "공유 건설 참여" 아파트 건물 및 기타 부동산 건설 및 러시아 연방의 특정 입법 행위 개정에 대한 요구 사항을 충족합니다. 법률 "아파트 건물 및 기타 부동산의 공유 지분 건설 참여 및 러시아 연방의 특정 입법 행위 개정에 관한").