იპოთეკური სესხი ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში რჩება რუსული საკრედიტო ინსტიტუტების საქმიანობის ერთ-ერთ ყველაზე სწრაფად განვითარებად სფეროდ. საკრედიტო ურთიერთობების ერთ-ერთი ფუნდამენტური ცნებაა იპოთეკის საგანი, რომლის საკითხები დღეს მკაფიოდ რეგულირდება მოქმედი კანონმდებლობით.
რას ამბობს კანონმდებლობა?
იპოთეკური სესხის საკითხები დღეს იურიდიულად რეგულირდება ფედერალური კანონით No102-FZ „იპოთეკის შესახებ“. დღეს კანონმდებელმა დაადგინა თანასწორობა იპოთეკასა და გირაოს უძრავ ქონებას შორის, რაც ასახულია ამ კანონის სრულ სათაურში.
საყოველთაოდ მიღებული ცნებების მიხედვით განასხვავებენ სესხის გაცემის ობიექტს და საგანს, რომლებიც არ წარმოადგენს ეკვივალენტურ ტერმინებს. ზოგადად მიღებული ინტერპრეტაცია შემდეგია:
- იპოთეკის საგანი- ეს არის საცხოვრებელი ფართი, რომლის საკუთრების უფლება რეგისტრირებულია კანონით დადგენილი წესით უფლებამოსილ ორგანოში სავალდებულო რეგისტრაციით;
- ქვეშ იპოთეკური ობიექტიეხება საცხოვრებლად კლასიფიცირებული უძრავი ქონების ფლობის უფლებას.
იპოთეკური სესხის სუბიექტად, მოქმედი რეგულაციების შესაბამისად, შეიძლება იყოს მხოლოდ უძრავი ქონება. ხელშეკრულება აუცილებლად შეიცავს ინფორმაციას იპოთეკური ურთიერთობების საგანს, უძრავი ქონების შეფასების შედეგებს, ხელშეკრულებების არსს, საკრედიტო ვალდებულებების შესრულების პირობებს.
რა შეიძლება იმოქმედოს როგორც იპოთეკური ნივთი?
ობიექტების სია, რომლებსაც აქვთ იპოთეკის სუბიექტად მოქმედების უფლება, მკაფიოდ არის განსაზღვრული ფედერალური კანონებით. რა შეიძლება იყოს იპოთეკის საგანი:
- კერძო სახლები;
- ბინები მაღალსართულიან კორპუსებში;
- გარკვეული წილი ოთახში;
- მშენებარე ობიექტები;
- მოთხოვნის უფლება ერთობლივი მშენებლობის ოფციაზე ხელშეკრულების გაფორმებისას.
გირაოს ყველა არსებული ტიპის საცხოვრებელი ფართი შეიძლება დაიყოს ორ ტიპად - ინდივიდუალური შენობები და მრავალბინიანი. მრავალბინიანი კორპუსის იპოთეკურ სესხში მონაწილეობისას, რომლის ცალკეული ნაწილები წილობრივი საკუთრების სახით ფიზიკურ პირებს ეკუთვნით, საერთო საკუთრების უფლებაში შესაბამისი თანხა ითვლება დაგირავებულად.
ინდივიდუალური ტიპი მოიცავს საცხოვრებელ შენობას, რომელიც განკუთვნილია ერთი ოჯახის საცხოვრებლად ყველა დადგენილი სტანდარტის შესაბამისად. ასეთი სტრუქტურა შეიძლება შედგებოდეს როგორც ერთი ოთახისგან, ასევე რამდენიმე დაყოფილი ოთახისგან. თუ კერძო სახლი იპოთეკით არის დადებული, მაშინ იპოთეკის სუბიექტად მოქმედებს მიწის ნაკვეთი, რომელიც ფუნქციურად უზრუნველყოფს შენობას.
არსებული წესები შესაძლებელს ხდის იპოთეკის საგანად განიხილოს შემდეგი ობიექტები:
- სასტუმრო;
- დაჩა;
- ბაღის სახლები;
- შენობა, რომელიც არ არის განკუთვნილი მუდმივი საცხოვრებლად.
ამავდროულად, წესები, რომლებიც დადგენილია მრავალბინიანი შენობებისთვის, არ ვრცელდება ასეთ შენობებზე.
განსაკუთრებული ნიუანსი
უმეტეს შემთხვევაში, სესხის უზრუნველყოფა არის საცხოვრებელი ფართი, მაგრამ არსებული წესების მიხედვით, მისაღებია სხვა ვარიანტები. ბანკს უფლება აქვს უზრუნველყოს შემდეგი ობიექტები:
- მიწის ნაკვეთები, რომელთა სტატუსი იძლევა სასესხო ხელშეკრულებების დადების საშუალებას;
- სამრეწველო შენობები, სამეწარმეო საქმიანობისათვის გამოყენებული ქონება;
- მრავალოთახიანი საცხოვრებელი ფართი;
- სამომხმარებლო მიზნებისთვის განკუთვნილი სტრუქტურები, ბაღის სტრუქტურების ჩათვლით;
- საჰაერო საშუალებები, საცურაო საშუალებები;
- მანქანების ადგილები.
გირაო შეიძლება იყოს საცხოვრებელი უძრავი ქონება, რომელიც შეძენილია საკრედიტო სახსრებით, ხოლო შენობის მზადყოფნის ხარისხზე შეზღუდვა არ არსებობს. დასაშვებია მზა და მშენებარე საცხოვრებლების დაკრედიტების პროცესში მონაწილეობა. ამ უკანასკნელ შემთხვევაში, საკრედიტო ორგანიზაციები ხშირად აყენებენ მოთხოვნას სტრუქტურის კონსტრუქციის გარკვეული პროცენტის სახით (არანაკლებ 30%). დღეს ფართოდ არის გავრცელებული სესხის შეთავაზებები, რომლის მიხედვითაც ბანკი არა მხოლოდ მშენებარე უძრავი ქონების იპოთეკარია, არამედ მშენებლობაში ფინანსურადაც მონაწილეობს, დეველოპერებს სესხებს აძლევს. ეს მათ საშუალებას აძლევს უზრუნველყონ გამოყოფილი თანხების უსაფრთხოება. ყველაზე ხშირად, ურთიერთქმედების შემდეგი მოდელი გამოიყენება: ბანკი ახდენს გარკვეული დეველოპერების აკრედიტაციას და სთავაზობს კლიენტებს სესხის აღების ყველაზე ხელსაყრელ პირობებს მშენებარე პარტნიორების სახლებში.
ქონება, რომელსაც ხშირად ფლობს მსესხებელი გირაოს სახით. არ არის აკრძალული შენობაში წილის გირაოდ გამოყენება, მაგრამ უმეტეს შემთხვევაში ბანკები მზად არიან გარიგების დასადებად, თუ საკრედიტო სახსრებით შეძენილი ბინის ნაწილი ბოლო იქნება.
თუ მსესხებელი ვერ დაფარავს სესხს დროულად, ბანკს უფლება აქვს უზრუნველყოს პირგასამტეხლო. გასხვისების პროცედურა ტარდება მხოლოდ სასამართლო ხელისუფლების გადაწყვეტილების საფუძველზე აუქციონზე რეალიზაციის ან აუქციონის სახით.
რა ობიექტების იპოთეკა დაუშვებელია?
იმისდა მიუხედავად, რომ უძრავი ქონება შეიძლება იყოს იპოთეკის საგანი, არსებობს მთელი რიგი შეზღუდვები შესაძლო საცხოვრებელ საკუთრებაზე. ეს გარემოება გასათვალისწინებელი და გააზრებული უნდა იყოს, ჩამოთვლილი ობიექტებიდან რომელის იპოთეკა დაუშვებელია.
უძრავი ქონების შემდეგი სახეობები არ შეიძლება იმოქმედოს ასე:
- სახელმწიფოს საკუთრებაში;
- რომელიც არის მუნიციპალური საკუთრება;
- მომსახურების კატეგორიის კუთვნილი შენობა;
- საცხოვრებელი, რომელიც კლასიფიცირებულია, როგორც სპეციალიზებული საბინაო მარაგი.
მოქმედი წესების თანახმად, დაუშვებელია მიწის ნაკვეთის უმნიშვნელო ნაწილის დაგირავება, რომლის ფართობიც ნაკლებია რუსეთის ფედერაციის კონკრეტული სუბიექტის იპოთეკური სესხის მარეგულირებელი დოკუმენტებით დადგენილ მინიმალურზე. ფედერაცია.
შესაძლებელია თუ არა ყველა საცხოვრებელი ფართის იპოთეკით დადება?
საკანონმდებლო შეზღუდვებთან ერთად იმის თაობაზე, თუ რა შეიძლება იყოს იპოთეკის საგანი, არსებობს ბანკების არაერთი კონკრეტული მოთხოვნა. ეს ვითარება დაკავშირებულია იმასთან, რომ კრედიტორებს სურთ მიიღონ ლიკვიდური ქონება და საჭიროების შემთხვევაში უზრუნველყონ უძრავი ქონების სწრაფად გაყიდვა. სხვადასხვა საკრედიტო ინსტიტუტს შეიძლება ჰქონდეს ოდნავ განსხვავებული დაკრედიტების წესები.
ბანკის ძირითადი მოთხოვნები საცხოვრებელი უძრავი ქონების მიმართ შემდეგია:
- მშენებლობის წლის შესაბამისობა საკრედიტო დაწესებულების წესებთან;
- საცხოვრებლის დამაკმაყოფილებელი მდგომარეობა, მისი არარსებობა გადაუდებელი უძრავი ქონების ნუსხაში;
- არ არის არარეგისტრირებული ხელახალი განვითარება;
- ობიექტის ლიკვიდურობის საკმარისი ხარისხი დაკრედიტების მთელი პერიოდის განმავლობაში;
- შენობის დიზაინის მოთხოვნა ხის იატაკის, აგურის, ქვისგან ან რკინაბეტონის კედლების არარსებობის სახით;
- ტვირთის სახით ქონებრივ ტრანზაქციებზე დაბრკოლებების არარსებობა.
ზოგიერთი საკრედიტო ორგანიზაცია მოითხოვს, რომ სამზარეულო და აბაზანა გამოიყოს შენობაში. უმეტეს შემთხვევაში, სესხის გაცემის წესები ითვალისწინებს წყალმომარაგების, კანალიზაციის, ელექტროენერგიის და სხვა საინჟინრო ნაგებობების სამუშაო სისტემების ხელმისაწვდომობას.
ბანკისთვის სასურველია სხვა მფლობელების არარსებობა. თუ გსურთ უზრუნველყოთ კომუნალური ბინა, ოთახი რეგისტრირებული არასრულწლოვანი ბავშვებით, შშმ პირებით, დიდი ალბათობით, ბანკი არ მიიღებს ასეთ გირაოს სესხს.
დასკვნა
იპოთეკის საგნის ცნება დღეს მკაფიოდ არის ასახული კანონით და მკაფიოდ არის მოწესრიგებული ასეთი ობიექტების ჩამონათვალი. საკრედიტო დაწესებულებების მხრივ, გარკვეული სპეციფიკური მოთხოვნები დაწესებულია იპოთეკის უფლების მქონე ნივთებზე, რომლებიც შეიძლება ოდნავ განსხვავდებოდეს სხვადასხვა ბანკში.
1.1. იპოთეკის ცნება, მისი საგანი და ფორმები
ტერმინი „იპოთეკა“ გამოიყენება შემდეგ შემთხვევებში:
1) იპოთეკური სესხის მისაღებად დამგირავებლის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების გირავნობაზე საუბრისას (მაგალითად, მიწის ნაკვეთები, შენობები და ნაგებობები);
2) როდესაც დაინტერესებული პირი იღებს ფულს საკრედიტო დაწესებულებიდან უძრავი ქონების ობიექტის (ბინის) შემდგომი შესაძენად. ამასთან, სესხი მიზნობრივია, რაც მნიშვნელოვანია წარმოშობილი სამართლებრივი ურთიერთობების შემდგომი სამართლებრივი მოწესრიგების კუთხით და მითითებული ქონება გირავნდება საკრედიტო დაწესებულებაში.
ორივე შემთხვევაში საერთოა უძრავი ქონების (მიწის ნაკვეთები, საწარმოები, შენობები, ნაგებობები, ბინები და ა.შ.) გირავნობა სახსრების (სესხები, კრედიტები) მისაღებად.
ამრიგად, იპოთეკა(ბერძნული ჰიპოთეკადან - დაპირება) არის გირაოს ტიპი, რომელშიც დაგირავებული ქონება (ეს არის უძრავი ქონების ობიექტები, როგორც წესი, ეს არის მიწა და მასზე არსებული ნაგებობები) დამგირავებელს საკუთრებაში რჩება გადახდის ვადამდე.
პირველ შემთხვევაში, ეს ფორმალური სამართლებრივი დეფინიცია გულისხმობს შემდეგს: თქვენ დებთ იპოთეკური სესხის ხელშეკრულებას თქვენს მიერ არჩეულ ბანკთან და ამ ხელშეკრულების საფუძველზე ის გაძლევთ ფულს, რომელიც გჭირდებათ ბინის (ან სხვა რეალური) შესაძენად. ქონება).
იპოთეკური სესხის გირაოს მეორე ფორმაა, როდესაც იგივე ხელშეკრულებით დაგირავებთ არა ახალ, შეძენილ ბინას, არამედ ძველს, რომელიც უკვე ფლობდით სესხის ხელშეკრულების დადებამდე.
გაცემული სესხით სარგებლობისთვის იხდით ბანკს სესხის ხელშეკრულებაში მითითებულ პროცენტს და ნასესხებ სახსრებს უბრუნებთ ბანკში ყოველთვიური გადასახადის სახით, ასევე სესხის ხელშეკრულებით დადგენილ. კრედიტით შეძენილი უძრავი ქონება (ბინა) რჩება გირავნად (იპოთეკა) ბანკში სესხის სრულად დაფარვამდე, თუმცა ფორმალურად თქვენ იქნებით საცხოვრებლის მფლობელი.
თუმცა, თუ თქვენი ფინანსური მდგომარეობა შეიცვლება, რაც, მაგალითად, შეუძლებელი იქნება სასესხო ვალდებულებების შესრულება, ბანკი გაყიდის ბინას და დაგიბრუნებთ ფულს.
ეს უფლება გათვალისწინებულია ხელოვნებაში. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 334 (შემდგომში - რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი), რომლის მიხედვითაც ბანკს, რომელმაც გასცა სესხი, როგორც უზრუნველყოფილი ვალდებულებით კრედიტორს, უფლება აქვს მოვალის წარუმატებლობის შემთხვევაში. შეასრულოს ეს ვალდებულება გირავნობის მქონე ქონების ღირებულებიდან უპირატესად მიიღოს კმაყოფილება ამ პირის სხვა კრედიტორებთან შედარებით.
ვინაიდან იპოთეკის რეგისტრაციის შედეგად წარმოიქმნება ახალი სამართლებრივი ურთიერთობები, აუცილებელია მთელი რიგი სამართლებრივი საკითხების გამახვილება. ეს უნდა გაკეთდეს ბანკთან შესაბამისი ხელშეკრულების გაფორმებამდე, რათა იცოდეთ გარკვეული ქმედებების ყველა შესაძლო შედეგი.
გირავნობა არის ვალდებულების უზრუნველყოფის საშუალება (ჯარიმასთან, თავდებებთან, საბანკო გარანტიასთან და დეპოზიტთან ერთად, რაც ამ შემთხვევაში არ არის განხილული), ანუ იპოთეკა, როგორც გირავნობის ვარიანტი, შეიძლება დადგეს ძირითადი ვალდებულების უზრუნველსაყოფად:
1) სესხის ხელშეკრულებით;
2) სესხის ხელშეკრულებით;
3) სხვა ვალდებულება, მათ შორის ყიდვა-გაყიდვის, იჯარის, ხელშეკრულების, სხვა ხელშეკრულების, ზიანის მიყენების საფუძველზე, თუ ფედერალური კანონით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.
ცალკე კითხვა ეხება იპოთეკის საგანს. იპოთეკის ხელშეკრულებით გირავნობის უფლებათა ჩამონათვალი შეზღუდულია კანონით. ასე რომ, ხელოვნების 1 პუნქტში მითითებული უძრავი ქონება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 130, რომელთა უფლებები რეგისტრირებულია უძრავი ქონების უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციისთვის და მასთან გარიგებების შესახებ დადგენილი წესით, მათ შორის:
1) მიწის ნაკვეთები, გარდა სახელმწიფო ან მუნიციპალური ხელისუფლების საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთებისა, ან მიწის ნაკვეთის ნაწილის, რომლის ფართობი ნაკლებია რუსეთის შემადგენელი ერთეულების რეგლამენტით დადგენილ მინიმალურ ზომაზე. ფედერაცია და ადგილობრივი თვითმმართველობების რეგულაციები სხვადასხვა დანიშნულებისა და ნებადართული სარგებლობის მიწების შესახებ (1998 წლის 16 ივლისის №102-FZ ფედერალური კანონის 63-ე მუხლი „იპოთეკის (უძრავი ქონების გირავნობის) შესახებ“ (შემდგომში იპოთეკა. Კანონი).
2) საწარმოები, აგრეთვე შენობები, ნაგებობები და სხვა უძრავი ქონება, რომლებიც გამოიყენება სამეწარმეო საქმიანობაში;
3) საცხოვრებელი კორპუსები, ბინები და საცხოვრებელი კორპუსებისა და ბინების ნაწილები, რომლებიც შედგება ერთი ან მეტი იზოლირებული ოთახისაგან;
4) დაჩები, ბაღის სახლები, ავტოფარეხები და სხვა სამომხმარებლო შენობები;
5) საჰაერო და საზღვაო ხომალდები, შიდა ნავიგაციის გემები და კოსმოსური ობიექტები.
შენობები, მათ შორის საცხოვრებელი სახლები და სხვა ნაგებობები, და მიწასთან უშუალოდ დაკავშირებული ნაგებობები, შეიძლება დაექვემდებაროს იპოთეკას შემდეგი მოთხოვნების შესაბამისად. შენობის ან ნაგებობის (მათ შორის საცხოვრებელი) იპოთეკა დასაშვებია მხოლოდ ერთდროული იპოთეკით იმ მიწის ნაკვეთთან, რომელზეც მდებარეობს ეს შენობა ან ნაგებობა, ან ამ ნაკვეთის იმ ნაწილის, რომელიც ფუნქციურად უზრუნველყოფს დაგირავებულ ობიექტს, ან ამ ნაკვეთის ან დამგირავებლის კუთვნილი მისი შესაბამისი ნაწილის იჯარით გაცემის უფლება. თუ მიწის ნაკვეთი, რომელზედაც განთავსებულია ზემოაღნიშნული გირავნობის ნივთები, ეკუთვნის მიწის ნაკვეთის მუდმივი სარგებლობის უფლებით დამგიირავებელს, მასზე გირავნობის უფლება არ ვრცელდება. ასეთ ობიექტებზე აღსრულების გადახდისას პირი, რომელიც იძენს ამ ქონებას საკუთრებაში, იძენს უფლებას გამოიყენოს მიწის ნაკვეთი იმავე პირობებით და იმავე მოცულობით, როგორც უძრავი ქონების ყოფილი მფლობელი (იპოთეკარი).
სახლებისა და ბინების იპოთეკას აქვს მთელი რიგი ფუნქციები.
დაუშვებელია სახელმწიფო ან მუნიციპალური საკუთრებაში მყოფი ინდივიდუალური და მრავალბინიანი საცხოვრებელი კორპუსებისა და ბინების იპოთეკა.
არასრულწლოვანი მოქალაქეების, შეზღუდული ან ქმედუუნარო პირების საკუთრებაში არსებული საცხოვრებელი სახლის ან ბინის იპოთეკა, რომლებზეც დაწესებულია მეურვეობა ან მეურვეობა, ხორციელდება სამოქალაქო კანონმდებლობით გათვალისწინებული ცალკე წესით. საცხოვრებლის გასხვისება, რომელშიც ცხოვრობენ ამ საცხოვრებლის მეურვეობის ან მეურვეობის ქვეშ მყოფი მესაკუთრის ოჯახის წევრები ან მშობლის მზრუნველობის გარეშე დარჩენილი მესაკუთრის ოჯახის არასრულწლოვანი წევრები (რომლის შესახებაც მეურვეობისა და მეურვეობის ორგანომ იცის), თუ ეს უფლებები ან კანონიერად დაცულია. ამ პირთა ინტერესები ზარალდება, დასაშვებია მეურვეობისა და მეურვეობის ორგანოს თანხმობით. ასეთი თანხმობა შეიძლება გაიცეს, თუ ამ პირთა უფლებები ან კანონიერად დაცული ინტერესები არ იმოქმედებს.
მეურვეობისა და მეურვეობის ორგანოების თანხმობა იმ საცხოვრებელი ფართის გასხვისებაზე და (ან) იპოთეკაზე, რომელშიც ეს პირები ცხოვრობენ, ან დასაბუთებული გადაწყვეტილება ასეთ თანხმობაზე უარის თქმის შესახებ უნდა წარედგინოს განმცხადებელს წერილობით თარიღიდან არაუგვიანეს 30 დღისა. განცხადების შეტანის მოთხოვნით ასეთი თანხმობა. და ის შეიძლება გასაჩივრდეს სასამართლოში.
ბინის იპოთეკის შემთხვევაში ბინის კორპუსში, რომლის ნაწილები, ხელოვნების 1 პუნქტის შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 290 არის დამგირავებლისა და სხვა პირების საერთო საზიარო საკუთრებაში, საცხოვრებელი კორპუსის საერთო საკუთრების უფლების შესაბამისი წილი ითვლება გირავნად საცხოვრებელ ფართთან ერთად.
თუ ფედერალური კანონით ან შეთანხმებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, საცხოვრებელი სახლი ან ბინა შეძენილი ან აშენებულია მთლიანად ან ნაწილობრივ ბანკის ან სხვა საკრედიტო ორგანიზაციის საკრედიტო სახსრების ან სხვა იურიდიული პირის მიერ გაცემული მიზნობრივი სესხიდან მიღებული სახსრებით, შესაძენად ან მშენებლობისთვის. საცხოვრებელი სახლი ან ბინა ითვლება გირავნობაში მყოფად საცხოვრებელ კორპუსზე ან ბინაზე მსესხებლის საკუთრებაში სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან.
ამ გირავნობით მოგირავნე არის ბანკი ან სხვა საკრედიტო ორგანიზაცია ან იურიდიული პირი, რომელმაც გასცა სესხი ან მიზნობრივი სესხი საცხოვრებელი სახლის ან ბინის შესაძენად ან მშენებლობისთვის.
თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, იპოთეკის საგანი გირავნულად ითვლება მთლიანად აქსესუარებთან ერთად (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 135-ე მუხლი). ქონების ნაწილი, რომლის ნატურით გაყოფა შეუძლებელია მისი მიზნის შეცვლის გარეშე (განუყოფელი ნივთი), არ შეიძლება იყოს იპოთეკის დამოუკიდებელი საგანი.
ამის მაგალითია სიტუაცია, როდესაც საჭირო გახდა იპოთეკური სესხის აღება, რომელიც უზრუნველყოფილია შენობის ნაწილით, მაგალითად, შენობის ერთი სართულით, თუმცა ამ ქონების საკუთრება მთლიანად დარეგისტრირდა ობიექტად. ამ შემთხვევაში, იპოთეკა შესაძლებელი იქნება, თუ ქონება ნაწილებად დაიყოფა და თითოეულ მათგანზე უფლებები დარეგისტრირდება.
რადგან ხელოვნება. იპოთეკის შესახებ კანონის 76 ნებადართულია ისეთი ობიექტების იპოთეკა, როგორიცაა მშენებარე საცხოვრებელი კორპუსი, მაშინ ეს ნორმები ასევე ექვემდებარება გირავნობას მიწის ნაკვეთზე აშენებული დაუმთავრებელი სამშენებლო უძრავი ქონების გირავნობაზე, საქართველოს კანონმდებლობის მოთხოვნების შესაბამისად. Რუსეთის ფედერაცია.
ადრე მითითებულ ქონებაზე შეიძლება დადგეს იპოთეკა, იმ პირობით, რომ იგი ეკუთვნის დამგირავებელს საკუთრების ან ეკონომიკური მართვის საფუძველზე. როგორც უკვე აღვნიშნეთ, მასზე უფლებები უნდა დარეგისტრირდეს უძრავ ქონებაზე უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციისათვის და მასზე გარიგების მიზნით დადგენილი წესით და ეს ფაქტი დადასტურებული უნდა იყოს შესაბამისი დოკუმენტებით.
იპოთეკა დაუშვებელიაშემდეგი ქონება:
1) ამოღებულია მიმოქცევიდან,
2) ქონება, რისთვისაც, მუხ. 1997 წლის 21 ივლისის №119-FZ ფედერალური კანონის 50 „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ არ შეიძლება ამოღება (ეს მითითებულია მოქალაქეთა ქონების სახეობების ჩამონათვალში, რომელიც არ შეიძლება დაბეგვრას სააღსრულებო დოკუმენტებზე);
3) ქონება, რომლის მიმართ გათვალისწინებულია სავალდებულო პრივატიზაცია ან რომლის პრივატიზაცია აკრძალულია. ეს წესი ვრცელდება 2005 წლის 1 მარტის შემდეგ სოციალური ქირავნობის ხელშეკრულებით მოქალაქეებისთვის მიწოდებულ საცხოვრებელ შენობებზე, აგრეთვე ავარიულ, საერთო საცხოვრებლებში, დახურულ სამხედრო ბანაკების სახლებში, აგრეთვე სამსახურეობრივ საცხოვრებელ შენობებზე, გარდა საცხოვრებლისა. სახელმწიფო მეურნეობებისა და მათთან გათანაბრებული სხვა სასოფლო-სამეურნეო საწარმოების მარაგი და სოფლად მდებარე მოსახლეობის სოციალური დაცვის სტაციონარული დაწესებულებების საბინაო მარაგი. ზემოთ ჩამოთვლილი შენობების პრივატიზება შეუძლებელია და, შესაბამისად, იპოთეკა არ შეიძლება.
ერთი შეხედვით ყველაფერი მარტივი და გასაგებია. მაგრამ ამ პროცესში გაცილებით მეტი კითხვაა, ვიდრე მათზე პასუხები. მოდით შევხედოთ ყველაზე გავრცელებულებს ქვემოთ.
ამასობაში, ორიოდე სიტყვა იმის შესახებ, თუ რატომ ხდება ყველაფერი, რაც, ასე თუ ისე, დაკავშირებულია იპოთეკასთან, ქვეყნის მოქალაქეების ფართო სპექტრისთვის საინტერესო ხდება.
საცხოვრებლის კონსტიტუციური უფლების განხორციელების სირთულე მტკივნეული საკითხია რუსეთში მცხოვრებთა უმეტესობისთვის. ძველი მეთოდები და მიდგომები ადრე არაეფექტური იყო, ახლა კი უბრალოდ არ მუშაობს. მთავრობამ, რეგიონულმა და ადგილობრივმა ხელისუფლებამ უნდა იხელმძღვანელოს იმით, რომ 2010 წლისთვის ქვეყნის მოქალაქეების მინიმუმ მესამედს (და არა მეათედს, როგორც დღეს) შეეძლო თანამედროვე მოთხოვნების შესაბამისი ბინის შეძენა, შეძენა - საკუთარი ხარჯებით. დანაზოგი და საბინაო სესხების დახმარებით.
საბინაო დაკრედიტება უნდა გახდეს გრძელვადიანი და ხელმისაწვდომი მოქალაქეებისთვის. და ისე, რომ საცხოვრებლებზე მოთხოვნის ზრდამ არ გამოიწვიოს მხოლოდ ფასების ნახტომი, აუცილებელია უზრუნველყოს კონკურენტული პირობები საბინაო მშენებლობისთვის.
მესიჯში ჩამოთვლილია ის ქმედებები, რომლებიც გამოიწვევს მნიშვნელოვან ცვლილებებს არსებულ ვითარებაში.
1. ჩვენ გვჭირდება, პირველ რიგში, ფინანსური მექანიზმები საბინაო პირობების გასაუმჯობესებლად არა მხოლოდ დანაზოგების და მიმდინარე შემოსავლების ხარჯზე, არამედ ადამიანების მომავალი შემოსავლების ხარჯზე და მეორეც, მკაფიო სამართლებრივი პირობები საბინაო დაკრედიტების გრძელვადიანი განვითარებისთვის - როგორც მოქალაქეებისთვის, ასევე პროფესიონალი მშენებლებისთვის.
იპოთეკა უნდა გახდეს ხელმისაწვდომი გზა პრობლემების გადასაჭრელად საშუალო შემოსავლის მქონე ადამიანებისთვის. რა თქმა უნდა, საჭიროა დაფინანსების სხვა ფორმებიც, როგორიცაა მოქალაქეების მონაწილეობა საერთო სამშენებლო და საბინაო დაზოგვის პროგრამებში. და ყველა ამ პრობლემის გადასაჭრელად ეფექტიანად უნდა იმუშაოს უძრავ ქონებაზე უფლებების რეგისტრაციის სახელმწიფო სისტემამ, საკრედიტო ისტორიის ბიუროებმა და განვითარებულმა იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდების ბაზარი.
2. აუცილებელია სამშენებლო ბაზრებზე მონოპოლიის განადგურება. მუნიციპალიტეტების მიერ მიწათსარგებლობისა და განვითარების მკაფიო წესების მიღება, მშენებლობის ნებართვებისა და ნებართვების პროცედურების გამარტივება, საჭირო საინჟინრო და კომუნალური ინფრასტრუქტურის მომზადება - ყველა ეს ღონისძიება მიმართული უნდა იყოს მშენებლობის დროისა და ხარჯების შემცირებაზე.
3. ფუნდამენტური საკითხია სახლის კეთილსინდისიერი მყიდველების ქონებრივი უფლებების გარანტიები. მის ბაზარზე გარიგებები უნდა განხორციელდეს მხოლოდ გამჭვირვალე, გასაგები ადამიანების და რაც მთავარია, იაფი პროცედურების მეშვეობით.
4. აუცილებელია სოციალური საცხოვრებლით უზრუნველყოფის წესრიგის აღდგენა. სოციალური შრომითი ხელშეკრულებით საცხოვრებლის მიღება ხელმისაწვდომი უნდა გახდეს მათთვის, ვისაც ეს ნამდვილად სჭირდება. გარდა ამისა, გათვალისწინებული უნდა იყოს დამატებითი ღონისძიებები მოქალაქეების გარკვეული კატეგორიის, განსაკუთრებით ახალგაზრდა ოჯახების მიზნობრივი მხარდაჭერის მიზნით.
ამ მიმართულებით გარკვეული ნაბიჯები გადაიდგა, მაგრამ ეს არ არის საკმარისი.
ახლა, იპოთეკებთან დაკავშირებული მრავალი სირთულის მიუხედავად, რუსეთში გირაოს ამ ფორმის შედარებითი "ახალგაზრდობა", ბევრი მოქალაქისთვის იპოთეკური სესხი ერთადერთი შესაძლო გზაა საბინაო საკითხის სწრაფად გადასაჭრელად. ყოველივე ამის შემდეგ, ამ ტიპის სესხი შესაძლებელს ხდის დაუყოვნებლივ გადავიდეს ახალ ბინაში და არ დაელოდო ვალის მთელი თანხის დაფარვას, ჩახუტება ძველ ან ნაქირავებ საცხოვრებელში. გარდა ამისა, იპოთეკური სესხი მომგებიანია იმით, რომ აფიქსირებს ბინის ფასს მისი შეძენის დროს.
დავუშვათ, რომ წელს იპოთეკური ხელშეკრულებით იყიდეთ ბინა და ის 450 ათასი რუბლი დაჯდა. მომავალ წელს იგივე ბინის ღირებულება უკვე დაახლოებით 500 ათასი რუბლი იქნება. (ფასის ზრდა არის დაახლოებით 18–20% წელიწადში), ცხადია, რომ წელს თქვენ მოიგებთ 50 ათას რუბლს, რადგან სესხის ოდენობა, რომელიც უნდა აიღოთ ბანკიდან, იქნება ზუსტად ამ ოდენობით ნაკლები და შესაბამისად თანხებიც. გადაგიხადეთ, რადგან სესხზე პროცენტი გაცილებით დაბალი იქნება.
სტატისტიკის მიხედვით, რუსეთის იპოთეკური დაკრედიტების ბაზრის მოცულობა 2001 წლიდან 10-ჯერ გაიზარდა. უძრავი ქონების ბაზრის მკვლევარები ვარაუდობენ, რომ იპოთეკის ასეთი განვითარებით, ეკონომიკის ამ სექტორის მოცულობა მომდევნო სამი წლის განმავლობაში 3 მილიარდ დოლარამდე გაიზრდება, ხოლო ბანკებს შორის გაზრდილი კონკურენცია ხელს შეუწყობს საპროცენტო განაკვეთის 9%-მდე შემცირებას. ამჟამად, ყველაზე გავრცელებული იპოთეკური საპროცენტო განაკვეთია 11-12%, ხოლო ბაზრის ზომა 500 მილიონი დოლარია. თუმცა, ჯერ კიდევ ნაადრევია საუბარი რუსეთში მომწიფებულ იპოთეკურ ბაზარზე.
ამის ნათელი დადასტურებაა ის ფაქტიც, რომ მოსკოვშიც კი, რომლის შემოსავლის დონე 2-3-ჯერ აღემატება რუსეთის სხვა დასახლებების მოსახლეობის შემოსავლის დონეს, მოსახლეობის 0,4%-ზე ნაკლებმა მიმართა იპოთეკურ სესხს, როგორც შესყიდვის საშუალებას. უძრავი ქონება. რუსეთის სხვა ქალაქებში ეს მაჩვენებელი 0%-დან 0.8%-მდე მერყეობს. იპოთეკის ასეთი არაპოპულარობის მიზეზებია მოსახლეობის დაბალი გადახდისუნარიანობა, რაც წარმოიქმნება იმის გამო, რომ დღეს რუსეთის ფედერაციაში საშუალო ხელფასი დაახლოებით 5,5 ათასი რუბლია; სესხებზე მაღალი საპროცენტო განაკვეთები (რუბლით გამოთვლილი საშუალო ხელფასით საკმაოდ რთულია უცხოურ ვალუტაში დარიცხული პროცენტის გადახდა); ასევე მნიშვნელოვანი ხარვეზები კანონმდებლობაში იპოთეკური დაკრედიტების კუთხით.
ზემოაღნიშნულის შეჯამებით, ჩვენ ასევე ყურადღებას ვაქცევთ იმ ფაქტს, რომ რუსეთის ბანკების ასოციაციის (ARB) მონაცემებით, 2004 წელს რუსეთში იპოთეკური სესხები გაიცა დაახლოებით 500 მილიონი აშშ დოლარის ოდენობით, რაც ნიშნავს, რომ მხოლოდ 2% საცხოვრებელი ფართი იყიდა ბანკის სესხით.
ეს ტექსტი შესავალი ნაწილია.წიგნიდან საგადასახადო სამართალი ავტორი მიქიძე ს გ40. საგადასახადო კონტროლის ცნება და მისი ფორმები.
წიგნიდან საგადასახადო სამართალი. მოტყუების ფურცლები ავტორი სმირნოვი პაველ იურიევიჩი3. საგადასახადო სამართლის საგანი. საგადასახადო ურთიერთობების ცნება და არსი საგადასახადო სამართლის საგანია ქონებრივი და მჭიდროდ დაკავშირებული ორგანიზაციული ურთიერთობები, რომლებიც მიმართულია ცენტრალიზებული სახელმწიფოს ჩამოყალიბებაზე და.
წიგნიდან Tax Law: Cheat Sheet ავტორი ავტორი უცნობია1. საგადასახადო სამართლის (NP) ცნება, საგანი და მეთოდი NP არის საგადასახადო სამართლებრივი ურთიერთობების მარეგულირებელი ფინანსური და სამართლებრივი ნორმების სისტემა, სამი მიდგომა NP-ის ბუნების, მისი ადგილის სამართლებრივ სისტემაში: 1. NP არის იურიდიული ინსტიტუტი. მისგან განცალკევებული ფინანსური კანონი
წიგნიდან საგადასახადო სამართალი. Ლექციის ჩანაწერები ავტორი ბელუსოვი დანილა ს.23.1. საერთაშორისო საგადასახადო სამართლის ცნება და საგანი ტერმინი „საერთაშორისო საგადასახადო სამართალი“ გამოიყენება უცხოური ორგანიზაციებისა და მოქალაქეების მონაწილეობით საგადასახადო ურთიერთობების მარეგულირებელ წესებთან მიმართებაში.საერთაშორისო ურთიერთობების განვითარებამ განაპირობა დასკვნა.
წიგნიდან ბუღალტერია ავტორი ბიჩკოვა სვეტლანა მიხაილოვნაბუღალტრული აღრიცხვის ფორმის კონცეფცია ბუღალტრული აღრიცხვის ფორმით გაგებულია, როგორც ბუღალტრული აღრიცხვის რეესტრების ნაკრები, რომლებიც გამოიყენება გარკვეული თანმიმდევრობით და გარკვეული ურთიერთქმედებით ჩანაწერების შესანახად ორმაგი ჩანაწერის პრინციპის გამოყენებით. გარკვეული
წიგნიდან ფული. კრედიტი. ბანკები: ლექციის შენიშვნები ავტორი შევჩუკი დენის ალექსანდროვიჩი6. ფულის ტიპისა და ფორმის ცნება (დ) გაცვლის ფულადი ფორმის გაჩენის წინამორბედი იყო ბარტერული ფორმა. მაგრამ ბარტერირებას სამი ძირითადი ნაკლი აქვს: საერთო მსყიდველუნარიანობის შენარჩუნების საშუალება არ არსებობს; არ არსებობს ღირებულების ერთი საზომი; ფასების მასშტაბი არ არის ჩამოყალიბებული. ამიტომ
წიგნიდან საწარმოს ყოვლისმომცველი ეკონომიკური ანალიზი. მოკლე კურსი ავტორი ავტორთა გუნდი1.1. ეკონომიკური ანალიზის კონცეფცია, საგანი და ამოცანები ეკონომიკური ანალიზის (EA) შინაარსი ნათლად ჩანს შემდეგი განმარტებიდან: EA არის საწარმოების, ორგანიზაციების, საბაზრო ურთიერთობების ყველა სუბიექტის ეკონომიკის ყოვლისმომცველი სისტემატური კვლევა.
წიგნიდან სახელმწიფო და მუნიციპალური ადმინისტრაცია ავტორი სიბიკეევი კონსტანტინე9. სახელმწიფოს ფორმის ცნება ნებისმიერი სახელმწიფო არის მისი არსის, შინაარსისა და ფორმის ერთიანობა. იმისათვის, რომ მან აქტიურად იმოქმედოს, მექანიზმმა ეფექტურად და შეუფერხებლად იმოქმედოს, საჭიროა მკაფიოდ ორგანიზებული სახელმწიფო ძალაუფლება.
წიგნიდან ეკონომიკური სტატისტიკა ავტორი შჩერბაკ I ა27. შემოსავლების სტატისტიკის საგანი და ამოცანები. „ინდიკატორების სისტემის“ ცნება მოსახლეობის შემოსავლების ფორმირებისა და გამოყენების პროცესები წარმოადგენს მის ხელთ არსებული რესურსების მიღებას ფულადი და ნატურით, მიღებული შრომითი საქმიანობით.
წიგნიდან მსოფლიო ეკონომიკა ავტორი კორნიენკო ოლეგ ვასილიევიჩიკითხვა 53 შრომითი მიგრაციის კონცეფცია და ფორმები პასუხი მსოფლიო შრომის ბაზარს ახასიათებს შრომითი მიგრაციის დახმარებით განხორციელებული შრომის ექსპორტისა და იმპორტის შთამბეჭდავი მოცულობები. გაერთიანებული ერების ორგანიზაცია მიგრანტებად აღიარებს მათ, ვინც წავიდა
ავტორი გორბუხოვი V ა32. საბირჟო შუამავლების ცნება და ფორმები საშუამავლო საბირჟო საქმიანობის სუბიექტებია: 1) ბროკერები, 2) ბროკერები, 3) დილერები.
წიგნიდან კომერციული სამართალი ავტორი გორბუხოვი V ა54. უნაღდო ანგარიშსწორების კონცეფცია და ფორმები სუბიექტებს შორის კომერციულ საქმიანობაში ჩვეულებრივ გამოიყენება უნაღდო ანგარიშსწორების ფორმები უნაღდო ანგარიშსწორება არის საბანკო ოპერაციები, რომლებიც გულისხმობს პირობითი ფულადი ფორმების გადარიცხვას გადამხდელის ანგარიშიდან ანგარიშზე.
წიგნიდან ყველაფერი იპოთეკის შესახებ ავტორი აფონინა ალა ვლადიმეროვნა1. იპოთეკის ცნება და მისი ფორმა რუსეთის უძრავი ქონების ბაზარზე. იპოთეკის სამართლებრივი საფუძველი
წიგნიდან ეკონომიკური სტატისტიკა. საწოლი ავტორი იაკოვლევა ანჯელინა ვიტალიევნაკითხვა 1. ეკონომიკური სტატისტიკის ცნება, მისი საგანი და მეთოდები ეკონომიკური სტატისტიკა არის სტატისტიკის ერთ-ერთი უმნიშვნელოვანესი დარგი, როგორც სამეცნიერო საქმიანობა და სახელმწიფო სტატისტიკის ორგანოების პრაქტიკული საქმიანობის სახე.ეკონომიკური სტატისტიკა.
წიგნიდან ორგანიზაციის თეორია: მოტყუების ფურცელი ავტორი ავტორი უცნობია1. ორგანიზაციის თეორია: ცნება, საგანი და ობიექტი
წიგნიდან ბიზნეს სამართალი ავტორი Smagina I A18.3. არაკეთილსინდისიერი კონკურენციის კონცეფცია და ფორმები სასაქონლო ბაზრებზე
ქონება, რომელიც შეიძლება დაექვემდებაროს იპოთეკას, განსაზღვრულია იპოთეკის შესახებ კანონის მე-5 მუხლით - რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 130-ე მუხლით განსაზღვრული უძრავი ნივთები, რომელთა უფლებები რეგისტრირებულია უძრავი ქონების სახელმწიფო რეგისტრაციისთვის დადგენილი წესით. ქონება და მასთან გარიგებები.
ესენია: მიწის ნაკვეთები, გარდა იპოთეკის შესახებ კანონის 63-ე მუხლით განსაზღვრული მიწის ნაკვეთებისა; საწარმოები, აგრეთვე შენობები, ნაგებობები და სხვა უძრავი ქონება, რომლებიც გამოიყენება ბიზნეს საქმიანობაში; საცხოვრებელი კორპუსები, ბინები და საცხოვრებელი კორპუსებისა და ბინების ნაწილები, რომლებიც შედგება ერთი ან მეტი იზოლირებული ოთახისაგან; დაჩები, ბაღის სახლები, ავტოფარეხები და სხვა სამომხმარებლო შენობები; საჰაერო და საზღვაო ხომალდები, შიდა ნავიგაციის გემები და კოსმოსური ობიექტები.
82) დაგირავებულ ქონებაზე აღსრულების დადების წესი. დაგირავებული ქონების ყადაღის დადების და მისი რეალიზაციის წესი.
დაგირავებულ ქონებაზე ყადაღის დადების საფუძველია დამგირავებლის მიერ იმ ვალდებულებებთან დაკავშირებული ვალდებულებების არაჯეროვნად შესრულება ან შეუსრულებლობა. მოგირავნის (კრედიტორის) მოთხოვნები დაკმაყოფილებულია დაგირავებული უძრავი ქონების ღირებულებიდან სასამართლოს გადაწყვეტილებით. სასამართლოსთვის მიმართვის გარეშე დაგირავებული უძრავი ქონების ხარჯზე მოგირავნის მოთხოვნების დაკმაყოფილება დასაშვებია მოგირავნესა და დამგირავებელს შორის დადებული სანოტარო წესით დამოწმებული ხელშეკრულების საფუძველზე, რომელიც დადებულია დაგირავებულ ქონებაზე ყადაღის დადების საფუძვლის წარმოშობის შემდეგ. გაითვალისწინეთ, რომ ასეთი შეთანხმება შეიძლება სასამართლომ ბათილად გამოაცხადოს იმ პირის სარჩელით, რომლის უფლებები ირღვევა ასეთი შეთანხმებით. გირავნობის საგანზე ყადაღის დადება შეიძლება მხოლოდ სასამართლოს გადაწყვეტილებით შემდეგ შემთხვევებში: - გირავნობის ხელშეკრულების დასადებად საჭირო იყო სხვა პირის ან ორგანოს თანხმობა ან ნებართვა, - გირავნობის საგანი არის მნიშვნელოვანი ისტორიული ქონება. მხატვრული ან კულტურული ღირებულება საზოგადოებისთვის, - დამგირავებელი არ არის და მისი ადგილის დადგენა შეუძლებელია. თუ გირავნობის საგანი არის მოძრავი ქონება და გირავნობის ხელშეკრულება ითვალისწინებს მასზე სასამართლოს გარეშე ჩამორთმევას, მაშინ დაგირავებულ ქონებაზე ყადაღის დადების შესახებ გადაწყვეტილების მიღების შემდეგ მოქმედი ხელშეკრულებით დადგენილი წესით უნდა იმოქმედოს. რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობა.ვვარაუდოთ, რომ დაგირავებული ქონების განხორციელება უნდა განხორციელდეს აღმასრულებელის მიერ (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო საპროცესო კოდექსი) ამისათვის მიმართა სახალხო სასამართლოს სააღსრულებო წარმოების დაწყების შესახებ. სახალხო სასამართლო უარს ამბობს, თქვენ დამოუკიდებლად უნდა გაყიდოთ დაგირავებული ქონება საჯარო აუქციონის გზით. დაგირავებულ მოძრავ ნივთზე ყადაღის დადება შეიძლება განხორციელდეს ხელშეკრულების საფუძველზე სასამართლოსადმი მიმართვის გარეშე, ამასთან, მოგირავნეზე გადაცემული გირავნობის საგანი (იპოთეკა) შეიძლება ჩამორთმეული იყოს გირავნობის ხელშეკრულებით დადგენილი წესით. თუ, მიუხედავად გირავნობის ხელშეკრულების პირობებისა, შეუძლებელია გირავნობის საგანზე სასამართლოსგარეშე და/ან გირავნობის საგნის შემდგომი გაყიდვა (მათ შორის, როცა მოვალე ან დამგირავებელი არ მუშაობს და მათი მდებარეობა უცნობია. ), თუ მოვალე და დამგირავებელი დავობენ მოგირავნეს ქმედებებზე, რაიმე მიზეზით, თავს არიდებენ ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ქმედებებს, თუ ხელშეკრულება არ ითვალისწინებს სასამართლოსგარეშე აღდგენის პროცედურას, მაშინ მას უნდა უჩივლოს. . სასამართლოში სარჩელის წარდგენისას აუცილებელია, რომ მან მკაფიოდ ჩამოაყალიბოს სამი მოთხოვნა: - მოვალისგან სესხის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული დავალიანების ამოღების შესახებ, მათ შორის, ვალის ძირითადი ოდენობის, პროცენტის ოდენობის, ჯარიმები, მოსარჩელის სახელმწიფო მოვალეობის ანაზღაურება. სარჩელის შეტანისას, გირაოს საგანზე ყადაღის დადების შესახებ შუამდგომლობა ერთდროულად იდება. სასამართლოების, საარბიტრაჟო და საარბიტრაჟო სასამართლოების გადაწყვეტილებების აღსრულება, აღსრულების დაკისრება ნოტარიუსთა აღმასრულებელ წარწერებზე ახორციელებენ სასამართლოს აღმასრულებლებს, რომლებიც იმყოფებიან სასამართლოში მოვალის საცხოვრებელი ადგილის, სამუშაო ადგილის ან მისი ქონების ადგილას. აგრძელებს აღსრულებას აღმდგენის მოთხოვნით. ქონების ჩამორთმევა მოიცავს მის დაკავებას (ინვენტარიზაციას), ჩამორთმევას და იძულებით გაყიდვას. დაგირავებული ქონების რეალიზაცია (რეალიზაცია) ხორციელდება საჯარო აუქციონზე გაყიდვით. საჯარო აუქციონი ტარდება კონკურსის ან აუქციონის სახით სპეციალიზებულ კომპანიასთან არსებული ხელშეკრულებების საფუძველზე. აუქციონზე გამარჯვებულად აღიარებულია ის, ვინც შესთავაზა ყველაზე მაღალი ფასი აუქციონზე, ხოლო ვინც სატენდერო კომისიის დასკვნის მიხედვით შესთავაზა კონკურსზე საუკეთესო პირობები.აუქციონი და კონკურსი, რომელშიც მხოლოდ ერთი მონაწილე მონაწილე აღიარებულია წარუმატებლად. ღია აუქციონში და ღია ტენდერში მონაწილეობა შეუძლია ნებისმიერ პირს, დახურულ და დახურულ ტენდერში მონაწილეობენ მხოლოდ სპეციალურად მოწვეული პირები. განცხადება აუქციონის შესახებ უნდა გამოქვეყნდეს აუქციონამდე არანაკლებ 30 დღით ადრე, შეტყობინება უნდა შეიცავდეს ინფორმაციას აუქციონის ჩატარების დროის, ადგილისა და ფორმის, მისი საგნისა და პროცედურის შესახებ, მათ შორის აუქციონში მონაწილეობის რეგისტრაციის, პირის განსაზღვრის წესის შესახებ. ვინ გაიმარჯვა ტენდერში, ასევე ინფორმაცია საწყისი ფასის შესახებ. თუ აუქციონის ცნობაში სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, ღია აუქციონის ორგანიზატორს, რომელმაც გააკეთა განცხადება, უფლება აქვს უარი თქვას აუქციონის ჩატარებაზე ნებისმიერ დროს, მაგრამ მისი ჩატარების თარიღამდე არა უგვიანეს სამი დღისა, ხოლო ტენდერს - კონკურსამდე არა უგვიანეს 30 დღისა. იმ შემთხვევებში, როდესაც ღია აუქციონის ორგანიზატორმა უარი თქვა მათ ჩატარებაზე მითითებული ვადების დარღვევით, იგი ვალდებულია აუნაზღაუროს მონაწილეებს მიყენებული რეალური ზიანი. საჯარო აუქციონში მონაწილეობის მსურველი პირები დეპოზიტს ახორციელებენ განცხადებაში მითითებული ოდენობით, ვადით და წესით. თუ აუქციონი არ შედგა, ანაბარი ბრუნდება, თანხის დაბრუნება ასევე უბრუნდება იმ პირებს, ვინც მონაწილეობდა აუქციონში, მაგრამ ვერ მოიგო (დეპოზიტი - საწყისი ფასის 10%). აუქციონში გამარჯვებულ პირთან ხელშეკრულების დადებისას გადახდილი დეპოზიტის თანხა ითვლება დადებული ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულებაში. დაგირავებული ქონების საწყისი გასაყიდი ფასი, საიდანაც იწყება აუქციონი, განისაზღვრება სასამართლოს გადაწყვეტილებით, ან დამგირავებელსა და დამგირავებელს შორის შეთანხმებით. აუქციონის ბათილად ცნობის შემთხვევაში მოგირავნეს უფლება აქვს დამგირავებელთან შეთანხმებით შეიძინოს დაგირავებული ქონება და აუნაზღაუროს მისი მოთხოვნები ნასყიდობის ფასთან. განმეორებითი აუქციონის ბათილად ცნობის შემთხვევაში მოგირავნეს უფლება აქვს შეინარჩუნოს გირავნობის საგანი მისი შეფასებით განმეორებით აუქციონზე თავდაპირველ გასაყიდ ფასზე არაუმეტეს 10%-ით დაბალი ოდენობით. თუ მოგირავნე არ გამოიყენებს გირავნობის საგნის შენარჩუნების უფლებას განმეორებითი აუქციონის წარუმატებლად გამოცხადების დღიდან ერთი თვის განმავლობაში, გირავნობის ხელშეკრულება წყდება. მოვალეს და დამგირავებელს, როგორც მესამე პირს, უფლება აქვთ გირავნობის საგნის გაყიდვამდე ნებისმიერ დროს შეწყვიტონ მასზე აღსრულების გადასახდელი და მისი გაყიდვა გირავნობით ან ამ ნაწილით უზრუნველყოფილი ვალდებულების შესრულებით. , რომლის შესრულებაც ვადაგადაცილებულია. დაგირავებული ქონების რეალიზაციით მიღებული თანხიდან ჯერ იფარება აღსრულების ხარჯები, დანარჩენი თანხა მიდის მოსარჩელეთა მოთხოვნების დასაკმაყოფილებლად, ყველა მოთხოვნის დაკმაყოფილების შემდეგ დარჩენილი თანხა უბრუნდება მოვალეს. დაგირავებული ქონების ხარჯზე მოგირავნე ბანკს უფლება აქვს სრულად დააკმაყოფილოს თავისი მოთხოვნები, რომელიც განისაზღვრება ფაქტობრივი დაკმაყოფილების დროით, პროცენტების, ჯარიმების, შესრულების დაგვიანებით გამოწვეული ზარალის ჩათვლით, აგრეთვე საჭირო ხარჯების შესანარჩუნებლად. დაგირავებული ქონება და უზრუნველყოფილი მოთხოვნის განხორციელების ხარჯები. თუ რამდენიმე რამ არის გირავნობის საგანი, მოგირავნეს შეუძლია თავისი არჩევანით მიიღოს კმაყოფილება მთელი ამ ქონებიდან ან რომელიმე ნივთის ხარჯზე. თუ დაგირავებული ქონება გაიყიდება რამდენიმე მოგირავნეს უფლებით დატვირთული, მაშინ ასეთი ქონების რეალიზაციიდან მიღებული თანხის განაწილება ხდება დადებული გირავნობის ხელშეკრულებების თანმიმდევრობის გათვალისწინებით. შემდგომი მოგირავნის მოთხოვნები დაკმაყოფილდება გირავნობის საგნის ღირებულებიდან წინა მოგირავნის მოთხოვნების დაკმაყოფილების შემდეგ. თუ მოვალისგან შეგროვებული თანხა არასაკმარისია აღმასრულებელი დოკუმენტების ყველა მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად, ეს თანხა ნაწილდება ამომღებებს შორის პრიორიტეტის მიხედვით. ყოველი მომდევნო მორიგეობის პრეტენზიები დაკმაყოფილებულია წინა რიგის მოთხოვნების სრულად დაფარვის შემდეგ. თუ შეგროვებული თანხა არასაკმარისია ერთი რიგის მოთხოვნების სრულად დასაკმაყოფილებლად, ეს პრეტენზიები დაკმაყოფილდება თითოეული მომჩივნისთვის კუთვნილი თანხის პროპორციულად. უპირველეს ყოვლისა, დაკმაყოფილებულია მოთხოვნები ალიმენტის აღდგენის, ჯანმრთელობისთვის მიყენებული ზიანის ანაზღაურების, აგრეთვე მარჩენალის გარდაცვალების შედეგად მიყენებული ზიანის ანაზღაურების შესახებ. მეორე ადგილზეა შრომითი ურთიერთობებიდან გამომდინარე დასაქმებულთა პრეტენზიები, ავტორებისთვის ანაზღაურების გადახდა, მესამე ადგილზე - შენატანები საპენსიო ფონდში, სოციალურ დაზღვევასა და დასაქმების ფონდში, მეოთხე ადგილზე - პრეტენზიები ბიუჯეტში გადახდების შესახებ. ყველა დონისა და სახელმწიფო არასაბიუჯეტო სახსრების, მეხუთე ადგილზე, დაკმაყოფილებულია ყველა სხვა მოთხოვნა. ბანკს შეუძლია აგრეთვე გაყიდოს დაგირავებული ქონება საჯარო აუქციონის გვერდის ავლით; 1. როდესაც გადახდისუუნარო დამგირავებელი თანახმაა კრედიტორ ბანკს დაუთმოს ბანკისთვის გირავნობის საგანი ან სხვა ინტერესი. 2. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი კრედიტორ ბანკს უფლებას აძლევს შეცვალოს სესხის ხელშეკრულება გირაოს ნასყიდობის ხელშეკრულებით.მოვალე აგვარებს ბანკს გირაოს ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებით. ბანკ-კრედიტორის მოთხოვნების დაკმაყოფილება შეუძლია არა მხოლოდ თავად მოვალეს, არამედ მესამე პირს, ამ შემთხვევაში მესამე პირი მოთხოვნის უფლებასთან ერთად გადადის ფასიან ქაღალდზე, რომელიც უზრუნველყოფს მის უფლებას. თუ მოვალე არ შეასრულებს სესხის დაფარვის ვალდებულებას ახალ კრედიტორს, ამ უკანასკნელს უფლება აქვს მიმართოს უზრუნველყოფის მოთხოვნას. პრეტენზიების გადაცემა უნდა მოხდეს წერილობით. კრედიტორი ბანკი, რომელმაც სხვა პირს დაავალა მოთხოვნა, ვალდებულია გადასცეს მას მოთხოვნის უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტები; სესხის ხელშეკრულება, დოკუმენტები, რომლებიც უზრუნველყოფენ სესხის ხელშეკრულების შესრულებას, პირველი კრედიტორის წინაშე დავალიანების გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტი. მოვალეს უნდა ეცნობოს მომხდარი მოთხოვნის გადაცემის შესახებ, თუ ეს პირობა არ დაკმაყოფილდა, მაშინ თავდაპირველი კრედიტორის წინაშე ვალდებულების შესრულება აღიარებულია სათანადო კრედიტორის წინაშე. სესხის ხელშეკრულებით დავალიანების დაფარვის დაჩქარების მიზნით, ორგანიზაცია, რომელიც არ არის დატვირთული ვადაგადაცილებული ვალდებულებებით, შეუძლია იმოქმედოს როგორც პირი, რომელსაც ენიჭება მოთხოვნის უფლებები. თუ მესამე მხარე თანახმაა მსესხებლის დავალიანების დაფარვაზე, შეიძლება დაიდოს ვალის გადაცემის ხელშეკრულება, ამ შემთხვევაში, ახალ მოვალეს არ უნდა ჰქონდეს დავალიანება, ვალის გადარიცხვა ხდება კრედიტორი ბანკის თანხმობით. თუ მოვალე საწარმო არის მოვალე, ბანკი და მესამე პირი (გირავნობის მქონე ქონების მყიდველი) დებენ თავდებობის ხელშეკრულებას მსესხებლის სასესხო ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების უზრუნველსაყოფად. მყიდველი ასრულებს გარანტიის ხელშეკრულებით ნაკისრ ვალდებულებებს, როგორც თავდები, რის შემდეგაც მასზე გადადის ბანკის უფლებები საკრედიტო ხელშეკრულებით და ბანკის, როგორც მოგირავნე გირავნობის ხელშეკრულებით. მსესხებელი და მყიდველი (გარანტი) აფორმებენ ანგარიშსწორების ხელშეკრულებას.ამგვარად, ბანკი იღებს სახსრებს, თავდები კი სასურველ ქონებას. სამოქალაქო კოდექსი იძლევა ვალდებულებების შეწყვეტის უფლებას აგრეთვე შემდეგ შემთხვევებში: მოთხოვნის ჩარიცხვა, ნოვაცია, ვალის პატიება. ვალის პატიება, როგორც საკუთარი თავის მიმართ ქონებრივი ვალდებულებიდან გათავისუფლება, არის ერთგვარი ურთიერთობა, რომელიც წარმოიქმნება ჩუქებით, კომერციულ ორგანიზაციებს შორის აკრძალულია ქონების ჩუქება, რომლის ღირებულებაც აღემატება ხუთ მინიმალურ ხელფასს. ბათილია. პრეტენზიების კომპენსირებისას ორმხრივი ვალდებულებები ანაზღაურდება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ისინი იგივე ზომისაა, წინააღმდეგ შემთხვევაში ხდება მხოლოდ ნაწილობრივი დაფარვა ოფსეტურით, ამოუხსნელი თანხა რჩება ვალად, რომელიც მომავალში უნდა ანაზღაურდეს.
იპოთეკა არის უძრავი ქონების გირავნობა, როგორც კრედიტორის წინაშე ვალდებულებების შესრულების გარანტი. იპოთეკური სესხის არსი მდგომარეობს შემდეგში: მსესხებელს ეძლევა გრძელვადიანი სესხი, რომლის დაფარვას ის ვალდებულებას იღებს დადგენილი წესით და ამის გარანტია მისი უძრავი ქონება. ანუ დაგირავებული ქონება არ არის მოვალის საკუთრება, არამედ რჩება მის სარგებლობაში. ამ შემთხვევაში იპოთეკის საგანია როგორც უძრავი ქონება, რომელიც უკვე აქვს მოვალეს, ასევე ის, რასაც ის იპოთეკით იძენს.
იპოთეკა ძირითადად გაცემულია ბანკების მიერ. თითოეული მათგანი გთავაზობთ დაკრედიტების საკუთარ პირობებს და სესხის განაკვეთებს. იპოთეკური სესხი რუსეთში კონტროლდება იპოთეკური კანონმდებლობით. ასევე, ამისთვის იქმნება სპეციალური იპოთეკური სააგენტოები.
იპოთეკური სესხი ყველაზე ხშირად ხდება ბინების კრედიტით ყიდვისას. იპოთეკა ყველაზე ხშირად არის შეძენილი ბინა.
ამრიგად, იპოთეკის საგანი არის ქონება, რომელიც:
1) არის გირავნობა იპოთეკაზე;
2) შეძენილია იპოთეკით.
გირავნობა იპოთეკურ სესხში არის იპოთეკის ობიექტი. თუ გეგმავთ იპოთეკური სესხის აღებას, უნდა გაითვალისწინოთ, რომ გირაოს სახით შეგიძლიათ შემოგთავაზოთ სხვადასხვა ვარიანტები:
1) ბინები;
2) კერძო სახლები;
3) დაჩები;
4) ავტოფარეხები;
5) მიწის ნაკვეთები;
6) შენობები და ნაგებობები;
7) საწარმოები;
8) საზღვაო და საჰაერო ტრანსპორტი;
9) კოსმოსური რაკეტები.
იპოთეკური ობიექტების ნუსხა დამტკიცებულია კანონმდებლობით. სრული ჩამონათვალი შეგიძლიათ იხილოთ „იპოთეკის შესახებ“ კანონის პირველ მუხლში (მე-4 პუნქტი). გირაოს სახით შემოთავაზებულია როგორც ექსპლუატირებული, ასევე მშენებარე უძრავი ქონება.
ბანკებს, რომლებიც გასცემენ იპოთეკურ სესხს, აქვთ საკუთარი მოთხოვნები იპოთეკის საგანთან დაკავშირებით. სხვადასხვა ბანკს შეიძლება ჰქონდეს განსხვავებული მოთხოვნები. მაგრამ ბევრი რამ არის საერთო. მაგალითად, მაღალი ხარისხის ცვეთა ან ხის იატაკის მქონე უძრავი ქონება, ისევე როგორც ობიექტები, რომლებშიც ბავშვები და მოხუცები არიან რეგისტრირებული, არ მიიღება გირაოს სახით. სესხის ოდენობა და პირველი განვადება პირდაპირ დამოკიდებულია უზრუნველყოფის ხარისხზე (ანუ მის სავარაუდო ღირებულებაზე).
რა უნდა იცოდეთ საბინაო იპოთეკის შესახებ
არის ერთი ძალიან მნიშვნელოვანი პუნქტი, რომელიც გასათვალისწინებელია, თუ თქვენ აპირებთ საცხოვრებელი კორპუსის გამოყენებას გირაოს სახით. კერძოდ: საცხოვრებელი კორპუსები განიხილება იპოთეკის ობიექტად იმ მიწასთან ერთად, რომელზეც ისინი მდებარეობს. ამგვარ ობიექტად შეიძლება გამოყენებულ იქნას მშენებლობებიც. თუ თქვენი სახლი მდებარეობს ნაქირავებ ნაკვეთზე, მაშინ ქირავნობის უფლება გადაეცემა გირავნობის სახით.
იპოთეკის საგანი შეიძლება იყოს არა მხოლოდ განუყოფელი ობიექტი, არამედ მისი ნაწილი, ელემენტი, წილი. მაგალითად, ასეთი ობიექტი შეიძლება სულაც არ იყოს სახლი, არამედ მისი საძირკველი, ცალკე ოთახი. ბუნებრივია, ქონება, რომელსაც იძენთ კრედიტორის მიერ გაცემული სახსრებისთვის, არის მისი საკუთრება ვალის დაფარვამდე.
იპოთეკა, როგორც პირადი მოტივაციის ზრდა
საბინაო პრობლემების მოსაგვარებლად ყველაზე ხშირად იპოთეკურ დაკრედიტებას მივმართავთ. ეს უკვე ტრადიციად იქცა. იპოთეკის სისტემას აქვს თავისი დადებითი და უარყოფითი მხარეები. როგორც არ უნდა იყოს, იპოთეკა ბევრს დაეხმარა საბინაო პრობლემის მოგვარებაში.
1. იპოთეკის ხელშეკრულებით, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 130-ე მუხლის 1-ლი პუნქტით განსაზღვრული უძრავი ქონება, რომელზედაც უფლებები რეგისტრირებულია უძრავ ქონებაზე უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციისთვის დადგენილი წესით და მასთან გარიგება. შეიძლება დაგირავდეს, მათ შორის:
1) მიწის ნაკვეთები, გარდა ამ ფედერალური კანონის 63-ე მუხლით განსაზღვრული მიწის ნაკვეთებისა;
2) საწარმოები, აგრეთვე შენობები, ნაგებობები და სხვა უძრავი ქონება, რომლებიც გამოიყენება სამეწარმეო საქმიანობაში;
3) საცხოვრებელი კორპუსები, ბინები და საცხოვრებელი კორპუსებისა და ბინების ნაწილები, რომლებიც შედგება ერთი ან მეტი იზოლირებული ოთახისაგან;
4) ბაღის სახლები, ავტოფარეხები და სხვა სამომხმარებლო შენობები;
5) საჰაერო და საზღვაო გემები, შიდა ნავიგაციის გემები;
6) პარკინგის ადგილები.
შენობები, მათ შორის საცხოვრებელი სახლები და სხვა ნაგებობები და ნაგებობები, რომლებიც პირდაპირ კავშირშია მიწასთან, შეიძლება დაექვემდებაროს იპოთეკას, ამ ფედერალური კანონის 69-ე მუხლის წესების შესაბამისად.
მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციის არარსებობა, რომლის სახელმწიფო საკუთრება არ არის შემოსაზღვრული, არ წარმოადგენს დაბრკოლებას ამ ფედერალური კანონის 62.1 მუხლის შესაბამისად, ასეთი მიწის ნაკვეთების იპოთეკით.
2. ამ ფედერალური კანონის წესები ვრცელდება მიწის ნაკვეთზე მშენებარე უძრავი ქონების გირავნობაზე რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის მოთხოვნების შესაბამისად, შენობებისა და ნაგებობების ჩათვლით, 69-ე მუხლის წესების შესაბამისად. ამ ფედერალური კანონის.
3. თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, ნივთი, რომელიც არის იპოთეკის საგანი, ითვლება გირავნულად აქსესუარებთან ერთად (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 135-ე მუხლი) მთლიანად.
4. ქონების ნაწილი, რომლის ნატურით გაყოფა შეუძლებელია მისი მიზნის შეცვლის გარეშე (განუყოფელი ნივთი), არ შეიძლება იყოს იპოთეკის დამოუკიდებელი საგანი.
5. უძრავი ქონების იპოთეკის შესახებ წესები შესაბამისად ვრცელდება ასეთ ქონებაზე იჯარის ხელშეკრულებით დამქირავებლის უფლებების გირავნობაზე (იჯარის უფლება), თუ ფედერალური კანონით სხვა რამ არ არის დადგენილი და არ ეწინააღმდეგება საიჯარო ურთიერთობის არსს. .
უძრავი ქონების იპოთეკის წესი ვრცელდება აგრეთვე საზიარო მშენებლობაში მონაწილის პრეტენზიის უფლების გირავნობაზე, რომელიც გამომდინარეობს ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ ხელშეკრულებიდან (შემდგომში – საზიარო მშენებლობაში მონაწილის მოთხოვნის უფლება). რომელიც აკმაყოფილებს 2004 წლის 30 დეკემბრის №214-FZ ფედერალური კანონის მოთხოვნებს "ბინა შენობების და სხვა უძრავი ქონების ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ და რუსეთის ფედერაციის ცალკეულ საკანონმდებლო აქტებში ცვლილებების შეტანის შესახებ" (შემდგომში - ფედერალური კანონი „საყოფაცხოვრებო შენობებისა და სხვა უძრავი ქონების საერთო მშენებლობაში მონაწილეობისა და რუსეთის ფედერაციის ზოგიერთ საკანონმდებლო აქტში ცვლილებების შეტანის შესახებ“).